济南房价还在飞？
从“限购令”出台到“国八条”落地，再到“鲁八条”面世，政策的密集让我们仿佛看到了２０１０年４月的那场调控演绎，然而楼市调控的目的是控制房价稳定楼市，效果是否如愿，购房者是否买账？结果却很难说。
济南楼市春季置业调查显示，４０％的网友认为，各项调控政策的出台对于济南房地产市场的影响是弊大于利。或许，对于刚需一族的误伤，使得楼市政策的出台并不是那么尽如人意。即使济南成为“新国八条”的首个落地城市，也仍然有高达６５％的网友认定，济南的房价不会降。房价会继续维稳或者小幅上涨的观点占了主导。
如此严厉的调控，济南楼市为何依旧看涨？
抢购ＰＫ观望
尽管政策密集出台，但济南楼市在春节长假期间还是交出了一份漂亮的成绩单。据了解，春节长假期间，恒大名都、恒大绿洲、山水泉城、海尔绿城全运村、诚基中心等多个楼盘均取得不俗的销售业绩。以经验而言，春节是楼市的销售淡季，成交极少，且大部分楼盘在假期也会歇业，而今年春节的反季旺销，也确实出乎大多数人的意料。
根据搜房数据监控中心的统计，２月７日－１３日一周，济南市共成交商品房３０５３套，其中住宅２１３５套，占了６９．９％。７日８日虽然还是春节假期，但是日均百套以上的成交量却是非常亮眼。而工作日的首日，成交量随即强力反弹回５８５套，没留丝毫的缓冲，并且之后一直延续着火爆的态势。业内人士表示各项调控政策相继已经或即将出台这些购房者担心政策会日益趋紧日后更受限制所以提早动手引发抢购但市场总体表现还是比较平淡。
记者走访了几家楼盘的售楼处前来看房的购房者并不多，天桥区一家楼盘负责人表示“国家出台的限购等调控措施对市场肯定有影响但主要是抑制投资客的购房而我们楼盘的主力客群大都是首次置业的自住型购房者因此对我们的影响会比较小。”该楼盘计划近期推出６０余套住宅据了解目前已有４０余购房者有明确的购买意向。
来自网络的调查显示，在２０１１年有购房计划的购房者中有８０％左右为刚性需求，是抢购还是观望，济南房地产市场购房意向已出现明显分化。对此，济南开发商也有清醒的认识，某楼盘销售经理表示，他所负责的项目一直在进行着优惠促销，优惠对于自住和改善型购房者而言，影响是最直接的。
一位专家告诉《齐鲁周刊》，这一亮眼的成交榜单背后，透露着很多市民的无奈。虽然有很多购房者因为这一系列的楼市政策加重了观望的情绪，但是也有很大一部分市民担心楼市再出新政，不得已趁早咬牙买房，了却心愿。“实践证明，等的时间越长，真正有刚性需求的人越吃亏，不能再等了。”这成为很多刚性需求家庭的共识。
有钱的进不了场，能进场的没钱买
“新国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。
采访中，记者发现对于一部分刚性需求的购房者来说，的确存在一定的压力。工薪阶层孙丽是标准的刚需客户，目前她居住的是一套７０平方米的首套房，为了照顾父母她打算购置一套１２０平米的三居室新房。整个２０１０年的下半年，全家人都在不断的看房过程中度过，而房价的上涨，利息和首付的提高，不得一次又一次的让她改变购房计划。经过半年多的看房经历，她认为济南的房价下降的可能性不大。去年一年，调控从始至终，用她的话来说就是“政策对房价的抑制没有什么效果，倒是房贷提高了，利息上调了，加大了购房压力。我们买房人的步伐稍一停顿，紧接着就得一路小跑的追房价了。”
研究地产的专家也表示：二套房贷首付的进一步提高将对改善型需求的买家产生极大的影响，这次调控从原来的抑制投资性需求波及到抑制改善型需求。“有钱的进不了市场，能进场的却没多少钱，新政的打击面太大，几乎覆盖了不同类型的购房者。”
从二手房看，新政的执行也产生了不小的影响。“新国八条”中规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这将加大市民转让房屋的成本。
业内人士指出，随着营业税继续上升，税费成本会转嫁到买家身上，由于购房成本不断上升，将对购房需求产生或多或少的影响。
一家高档楼盘的工作人员告诉记者，与五证齐全的普通住宅相比，“限购令”可能使得小产权房受青睐，商业地产也会成为投资的受益者，一些郊区乃至周边县市的房子会成为一些市民购房的首选。
世联怡高总经理朱江认为，房地产需求并未真正降下来，因为钱还是那么多，投资渠道还是那么少。“限购令”是强行抑制需求，这将导致一线城市的需求被驱赶到二三线城市，对住宅投资的需求将被驱赶到商业地产上。而且济南市的供应量一直不足，市场规模狭小，供需矛盾今年看不到根本解决的可能，市场依然会在一段时期后爆发。
抢夺改善型需求
“说实话，这些政策中我们最怕的是‘限购令’。”一位济南开发商对《齐鲁周刊》记者表示，过去几年的宏观调控，都侧重于通过金融和税费政策杠杆来提高房产投资门槛和成本，从而来调控楼市。结果，这些政策都没啥作用，楼市需求依然旺盛，购买力依然强劲，房价依然飙升。然而，从去年开始，国家宏观调控就把重点转移到抑制需求上，其中限购令是令我们最担忧的政策。
“限购令，不再是让你盘算当下买房合不合算的问题，而是干脆不准你购买。它是直接限制一大批有实力的买家进入市场，能买房的有钱人进不了场，只能干瞪眼。而能进场的人没钱买，这恐怕是今后楼市将出现的一个怪局面。”上述开发商无奈地表示。
本轮新政是否会像去年的“二次调控”一样，市场依然保持火热﹖显然，这一轮调控的影响恐非如此。日前，一向唱衰宏观调控的华远集团董事长任志强在博客中也不得不“承认”：销售量的下降已成必然，而且房价还会局部下跌。事实上，济南业界也普遍认为，在新一轮宏观调控打压下，住宅市场的影响将更加明显，其中成交量将不可避免进入萎缩通道，而且在交易量不断萎缩的同时，下半年可能有不少扛不住的小型楼盘或资金实力弱的房企率先松动房价。
“市场将会出现冰火两重天的状况，拥有优势的品质楼盘，依然在市场有较大话语权，销售也比较快。”易居公司项目总监符宣强表示，新政下，像小户投资型楼盘，或大户型豪宅、别墅等超高端项目受新政影响最厉害，预计这些类型项目销售压力会很大。
■链接
最严调控下，如何投资商业地产
一类：大型商业购物广场。投资此类商业地产，一是要综合衡量自身的经济实力，资金充裕很重要；二是要看实际的租金回报率，这是主要的收益。
第二类：普通商铺。投资商铺主要有两种情况：一种是成熟的商铺；另一种则是处于开发前期的商铺，价格较低。
第三类：写字楼。投资写字楼有两种方式：一是全部买下来之后然后再整体或分租出去；二是从写字楼所有者手中承包下来，然后转租分租出去，赚取差价，这种情况比较常见。
第四类：产权式酒店公寓。一定要选择有信誉，有实力的品牌开发商。
■信息·资讯
■八个投资重点安排资金２．７万亿
记者２月２２日从中国人民银行济南分行了解到，２０１１年我省计划围绕高新技术产业、技术改造项目等八个投资重点，安排包括信贷投放、政府投资、外商投资、民间投资在内的资金２．７万亿元。
■５００万元可在山东开股权投资公司
经山东省政府同意，省金融办等八部门于近日联合出台了《关于促进股权投资发展的意见》以下简
称《意见》 ，在我省５００万即可设立股权投资公司，公司注册名称中可以用“股权投资”、“股权投
资基金”、“股权投资管理”等字样。
■所得税优惠政策延长一年 小型微利企业受益
记者２月２１日从省国税局了解到，近期，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于继续实施小型微利企业所得税优惠政策的通知》发布，决定２０１１年继续实施小型微利企业所得税优惠政策。
《通知》规定，２０１１年１月１日至２０１１年１２月３１日，对年应纳税所得额低于３万元含３万元 的小型微利企业，其所得减按５０％计入应纳税所得额，按２０％的税率缴纳企业所得税。《通知》所称小型微利企业，是指符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例以及相关税收政策规定的小型微利企业，但不包括非居民和核定征收企业
■今年全省计划建设保障性安居工程３２．０４万套
近日，省政府办公厅公布的《关于贯彻国办发〔２０１１〕１号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，明确了２０１１年我省保障房建设任务：全省计划建设保障性安居工程３２．０４万套不含新增廉租住房租赁补贴０．７８万户 ，其中公共租赁住房７．４万套、廉租住房１．２万套、经济适用住房８．６万套、限价商品住房３．３万套、棚户区改造１１．５４万户。
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