“限购令”：济南楼市的“催情剂”？

　　１月２１日，济南房产“限购令”正式出台。根据要求，从现在起至今年１２月３１日，济南市及非济南本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。由此，济南正式成为全国第２３个施行限购的城市。

　　有专家据此推测济南楼市即将迎来一个低谷，可没想到的是，１月２０日，也就是“限购令”下达的前一天，济南市商品房成交量达到了史无前例的１３０７套，其中住宅销售１０４２套，是去年日均成交量的１４倍。而在同一天，北京市新建住宅成交量仅６３４套，上海市才３０３套。

　　“限购令”何以变成了“催情剂”？济南楼市的２０１１年走向如何？
 

单日成交破千

　　２１日，记者在历下区各楼盘走访时发现，不少楼盘售楼处都挤满了看房的市民，有楼盘将“限购令”当成促销手段，鼓励买家抢在“限购令”正式发布前签约。

　　“近两天网签数据暴增，购房者主要是想抢在‘限购令’正式发布前签约。”济南文化东路附近一家楼盘的销售人员说。在济南历山路某楼盘，几位购房者正准备出手买房子。“出台‘限购令’，对买房会有一定的限制。”购房者李先生告诉《齐鲁周刊》记者，由于担心“限购令”对购房造成影响，决定赶紧出手。

　　据了解，“限购令”出台前一天，市城乡建设委透明售房网新建商品住宅网签成交量创下１０４２套的历史纪录，２１日和２２日两天，网签成交量为６２６套，２３日为４９０套，昨天截至记者发稿时，成交量仅１８５套，呈现逐日下降趋势。

　　来自市城乡建设委透明售房网的数据显示，去年１２个月日均成交量最高不足１００套，日最大成交量为１０月２８日的２２７套，其余时间最少仅几套，最多也才１００多套。今年１月前１０天，全市新建商品住宅也仅成交４８８套，日均成交不足５０套；１１日至２０日，已累计成交１８８３套，是前１０天的３．８倍，日均成交量超过１８０套，创下一年多来的新高。本月前２０天已累计成交２３７１套，本月累计成交量刷新自去年４月以来成交纪录已成定局。

　　山东中原物业顾问有限公司的调研数据显示，１７日至２３日一周时间，历下、市中、历城、槐荫、天桥以及济南高新区新建商品住宅市场实际成交量为１７０套，环比上一周的３８５套萎缩５６％。

　　有分析人士指出，尽管“限购令”出台前夕，部分楼盘以“限购令”为促销噱头，加大促销力度，但１月份一向是楼市淡季，本月新开盘和加推房源的楼盘并不多，因此网签成交暴增之后逐步下降，并不意味着“限购令”已发挥作用，“新盘开盘和旧盘加推，一般会在４月份左右大量出现，‘限购令’真正发挥效力，恐怕也得等到春暖花开的时候”。

限购令还要出细则

　　“限购令要求一个家庭今年只能购买一套住房，但是在交易的时候买房者怎样才能证明这是自己家今年买的第一套房呢，是不是得拿着户口本和身份证、结婚证以及房管局开具的证明才能和开发商签合同？”

　　针对市民的这些问题，目前无法从《济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》的第三条中找出答案。

　　记者了解到，其实这个问题济南市城乡建设委在着手制定限购令之初就已经考虑到了。在限购令出台之后，为了让限购令迅速准确全面地得到贯彻执行，济南市城乡建设委还制订了限购令的配套细则，近期就将向全社会进行公布。

　　据悉，将来的限购令细则中除了怎么认定家庭成员等细化政策外，还对购房者的资格审核、违反限购令的责任追究等给予明确。

　　同时限购令细则还配发数份附件，一份附件就包括购房者的申请表，申请表上对家庭成员、户籍、身份证号等基本信息都规定的非常详细，购房者在跟开发商签署购房合同必须先如实填写申请表，提出购房申请。

　　因为济南市现在的新建商品房交易都要进行网上签约。在网上签约前，开发商就要把购房者的申请表提交给济南市城乡建设委，由其对购房者的购房资格进行审核。如果审查结果显示，购房者今年已经买了一套新建商品房，那么他在买房时就无法进行网上签约，也就买不成新房子。

　　此外，限购令中明确提出，对违反该规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。很多人有这样的疑问，今年买了第二套新房办不下房产证，明年不就可以办了吗，等一年也行。

　　针对这种想法，济南市城乡建设委的工作人员告诉记者，即将出台的细则就对这种情况设置了第二道关卡。将来购房者对今年购买的新房办理房产登记手续时，除了原先规定的资料外，还要提交购房之时填写的申请表。届时房管部门将会根据申请表上的信息，对购房者进行严格审查。也就是说，即使有的购房者投机取巧躲过建设部门的审核，将来在办理房产证时也很难再过第二关。

　　而一旦这种“骗购者”被查出来，限购令细则也规定了相应的责任追究办法。除了追究骗购者的责任外，还将追究开发商售楼人员的相关责任，并对骗购者进行网上公示和曝光。
　　
 

引发报复性反弹？

　　去年１０月中旬，当国内１３个城市陆续出台“限购令”后，济南市一家房地产网站的调查显示，超过八成的网友认为济南需要出台“限购令”。

　　当时，明确主张济南应该出台“限购令”的业界人士和专家并不太多，理由是济南房价虽然上涨较多，但属于补涨性质，房价在统计的７０个大中城市中并不算高。不过，经历去年一年的调控之后，济南楼市并没有出现大家预期的结果，成交逐渐回暖，房价也稳步上升。一位地产评论人士指出，尽管济南房价总体并不算高，但济南这两年房价上涨过快、幅度过大，已成为各方共识，在国务院和有关部委多次要求继续加强房地产调控，并明确建议１８个省会城市出台“限购令”后，济南出台“限购令”显然有现实的考虑。

　　业界人士和专家普遍认为，调控房价，根本在于两条：促供给，抑需求。供给方面，保障性住房建设已全面启动，普通商品房用地供应和开工量也开始增加；但抑制需求方面，去年出台的一系列政策已基本被消化，“已很难压住旺盛的消费、投资需求”。

　　去年４月“新国十条”出台后，世联怡高房地产顾问机构曾对济南楼市进行摸底，对７０多个在售楼盘的统计显示，投机投资性购房在３０％左右。该机构济南市场部经理梁伟告诉记者，投机投资性购房主要表现为两种形式：一是一次购买多套房产，然后倒手出售；二是短时间内多次购房，频繁倒手。业内人士指出，因为２００８年土地成交较少，导致２００９、２０１０年楼市供应本来就很紧张，投机投资性购房的存在，加剧了楼市供需不平衡。

　　采访中，有房产评论人担心，限购抑制了今年的消费需求，到明年“限购令”一旦解除，很可能会有更多需求和资金进入市场，“补偿性需求和投资”很可能引发房价新一轮快速上涨，导致报复性反弹。但也有一些专家认为，最近两年济南楼市开工量较２００８年明显增加，今明两年普通商品房供应将增大；“限购令”抑制了投机投资性需求和部分刚性、改善性需求，也为保障性住房建设赢得了时间，济南保障性住房的主力——公共租赁住房预计今年底将形成实际供应。总的来看，明年楼市供需矛盾会大大缩小，有助于平抑房价，其他楼市调控政策也会形成长效约束，因此不必担心限购政策退出房价会出现暴涨。