济南楼市逢调必涨？

　　过去的一年，楼市调控重拳频频出击，可谓是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆，楼市调控似乎已经进入了一个“逢调必涨”的怪圈。

　　据和讯房产调查显示，截至目前，有５９．７６％的人认为２０１１年房价不会下跌，６８．９３％的人认为国家会出台第三轮调控政策。

　　２０１１年楼市走势会如何？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？

让房价“飞”一会儿

　　据世联怡高２０１０年１２月楼市月报数据统计，济南上月住宅总供应量为４９４７套，５９．４万平米，同比上升４９．９％和６０．１％，环比下降７．５％和５．４％。由于临近年底，开发商进入了年末收官阶段，新增推售房源减少，导致市场整体供应量环比下降。

　　住宅成交量为１７２３套，１９．７万平米，同比分别上升３９．５％和５１．５％，环比分别下降１３．４％和１０．９％。１２月是房地产市场的传统销售淡季，且该月新推房源减少，因此成交呈现小幅降低。

　　１２月，市场整体均价为９６９４元／平米，同比上涨２０．６％，环比上涨１．７％。由于恒大名都、鲁能领秀城等项目价格的上调，带动整体市场价格延续小幅上涨的趋势。

　　这种持续多年的小幅上涨已经造就了大批万元房，一大批新开盘的项目均价甚至已超过２００００元。海尔绿城全运村二期玫瑰园法式官邸均价２００００元／平米、诚基中心５０－７０平米ＬＯＦＴ公寓均价２１０００元／平米。

　　世联怡高分析认为，从市场整体来看，由于市场进入了１２月的传统销售淡季，市场供应、成交及价格均表现出了较为稳定的状态。在加息等一系列的调控政策背景下，预计未来一段时间内，市场仍然会保持较为稳定的趋势。

　　在经一路附近一家尚未开盘的楼盘接待中心，记者了解到，这家楼盘会在春节过后开盘，预计房价在９５００元—１１０００元／平米。一位曹姓销售人员说，开发商已经和附近一家小学签好合同，房子盖好，小学就搬进来，只要是本地户口业主的孩子即可就读。

　　接待中心从元旦当天已开始办理会员卡，限量５００张，预存５万元，开盘后购房可以享受９．５折优惠，若选不到房，可以退还５万元全款。仅１月１日、２日两天，该中心已办理会员卡近２００张。“有好多人不是只办一张会员卡，他们觉得很合适，会拖上周围的亲戚朋友一起来办，有的一办就是五六张呢。”似乎看到记者犹豫，小曹如是说。

　　对于什么时候交房，销售人员表示，初步估计会在２０１２年８月底前交房，但具体时间还是以合同为准。

　　元旦过后，不但新房成交量环比下滑，二手房市场也比较冷清。卖方紧咬住价钱不松口，买方紧握住钱袋不松手。相对于不少楼盘新房推出的优惠措施，济南的二手房似乎不占什么优势。

　　济南市多家二手房中介内，只有寥寥几位前来咨询的市民。济南房产交易大厅内，一改往日的喧嚣，工作人员显得从容有序。一位业内人士表示，现在不光是买房子的，有不少卖房子的也不确定房子究竟该要什么价，所以干脆停止交易了。“买房子的、卖房子的、房产中介都在观望。”

　　济南玛雅房产经纪人吕先生说，每年过了元旦，进入１月份到３月份的时候，基本属于二手房市场的淡季。大部分市民忙于工作或是其他事情，不再急于年前这段时间出手买房，春节过后，二手房源应该也会增加。因此，大多数市民还是持观望态度，这样就造成看的多、买的少的情况。据统计，二手房的购房者大部分是外地来济工作的人群，他们看重的首先还是价位，天桥区、槐荫区的一些房源价格相对便宜，比较受欢迎。

　　
打的下“成交量”，打不下“房价”

　　在高房价面前，有人欢喜有人愁。未买房的总觉得房价贵，已买房的总希望房价涨。

　　在事业单位工作的刘先生日前放弃了买套房子的打算，原因是房价太高。渴望买房的刘先生好不容易等到自己相中的楼盘开盘，但价格每平方米从认筹时的销售人员口中的每平方米估价９０００元涨到了开盘时的９５００元。比较了多次调控的效果后，刘先生及很多购房者得出了一个结论，楼市是“逢调必涨”“越调越涨”，不能指望调控将房价打压下来，因此该出手的时候还是要赶紧出手。

　　记者查阅了相关资料显示，自２００６年起，几次调控后的省城济南的房价确实出现了不同程度的增长。以济南南部某住宅项目为例，２００６年５月国六条及９０／７０政策出台后，该项目同年９月份价格为４６００元／平米；２００７年央行５次加息及第二套房首付比例不得低于５０％等政策出台后，该项目同年９月份价格为５２００元／平米；２００８年受国际大环境影响，政策缓和，积极救市，该项目同年９月份价格为６３００元／平米；在此政策影响下，２００９年该项目价格加快增长，同年９月份价格为８０００元／平米；２０１０年新政出台后，该项目价格也在一直稳步增长，至９月份，价格为８９６０元／平米。

　　济南大学经济学院院长葛金田对“逢调必涨”论提出了自己的看法，他认为，这种现象还是源于市面上的流动资金太多。资本是独立的，前几年，中国的货币发行过多，居民存款居高不下，投资渠道除了股市、新能源以外，可谓又小又窄。而现有的投资项目中，只有房子对投资者来说还相对稳定，升值空间比较大。人们对房产的预期值高了，就会引来更多的人投机房地产，进一步推高房价。想要改善目前的状况，就需要增加居民的收入，使居民收入水平和飞涨的物价成正比。

　　在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新也明确表示，２０１１年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。房价、物价是人们最关注的问题，由此不难看出，２０１１年，中央加强房产调控的决心更强。

　　面对理不清、论不断的房价走势，葛金田建议，２０１１年购房，首先要看准政策，紧观国家政策导向，正确分析。第二，从消费的角度说，市民还是应该选择购买价格适中、功能设施相对完善的住宅。要适度消费，不能因为爱面子，就过度消费。第三，作为政府来说，应该加大保障性住房和出租公寓的建设；作为市民本身，也不能把所有的压力强加给政府，要充分发挥社会、企业的积极作用。

　　
楼市是否会迎来“第三轮调控”？

　　在经历一年多的调控后，楼市和房价并未出现中低收入者预期的局面。元旦这天，有关机构发布的数据显示，２０１０年全国近４０家房地产开发商进入百亿军团，前３０家房企累计销售金额接近８７００亿元，销售面积８４４９万平方米，折算下来，房屋销售均价达１０２８６．４２元／平方米，同比上涨２３．９８％。

　　２０１１年，楼市是否仍会是“政策市”？从目前看，似乎已不是悬念。从国务院有关领导到住建部、国土部乃至财政部、国家税务总局、监察部，都在不同场合，做出了继续调控楼市与房价、绝不放松的表态。

　　２０１０年１２月１９日，国土资源部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，意在表明国家对房地产市场的调控决心，这也拉开了三次调控的序幕，由此，土地市场后期态势不确定性进一步加剧。

　　但有专家认为，２０１１年一季度，楼市要经受“十二五”开局和地方政府换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大，若国家调控政策能够得到有效落实，市场上流动性回收力度加大，保障性住房供给量能够有效释放，百姓对房价大幅反弹的忧虑可能得到缓解，支撑房地产投机炒作的非理性预期可能弱化，从而有助于居住地价的稳定。

　　分析人士认为，从目前看，楼市调控将成为常态，其中房产税年内试点已成定局，但不会对济南这样的二线城市造成直接影响；已有的调控政策中，一些政策尚未得到很好的落实，未来可能还会在土地供应、差别化信贷与税收政策、保障房建设、预售款监管等方面，进一步强化执行并择机出台更为严厉的措施。