李铁岗：综合体首先要接济南“地气”

■城市综合体与我们·专访

　　城市综合体与城市发展关系怎样，又如何因地制宜？就相关问题，记者采访了山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗。 

城市综合体的核心价值

　　《齐鲁周刊》：能否描述一下标准意义上的城市综合体？

　　李铁岗：从学术角度，它应该至少具备两个要素，一是建筑的形式集中，这是大多数人对城市综合体的理解，即把酒店商贸居住等多种建筑形式综合在一起。二是人的经济活动的综合，我觉得这应该是其终极意义，也是建造它的最终目的。现在国内一些城市综合体只是建筑概念上的功能集中，但人的活动内容并没有集中，而有的人流集中了，建筑功能有没有完全利用起来。再就是土地资源的综合利用以及城市综合体逐步发展后各种文化的综合，包括消费文化、城市休闲文化等。

　　总的来说建筑体的综合。人类经济活动的综合生产要素的综合对于一个城市综合体来说是必须的。更高意义上就是文化的综合。但目前很多城市综合体只是最基础的建筑体综合，毕竟人类经济活动和文化层次上的东西需要一个发展过程，需要大量城市要素。

　　《齐鲁周刊》：您认为城市综合体的核心价值体现在哪里？

　　李铁岗：如今社会已经步入网状经济时代，摆脱了工业时代的流水线模式。这种网状结构急需一个社会活动的综合场所，城市综合体正好解决了这个问题。再者，随着城市发展和人口增加，城市公共资源日趋紧张，比如土地、公共用品资源，从经济角度要求人们进行集约利用，这种集约性要求活动和场所的集聚，而这正是城市综合体的优势。

综合体的成功取决于后期运营和管理

　　《齐鲁周刊》：决定综合体存活能力及后续发展活力的是哪些功能？

　　李铁岗：其实每个综合体的主导模式不一样。有的以酒店为主导，有的以商务为主导，有的以休闲娱乐为主导。

　　即使类型不同，它们的发展程度同样依赖建成之后的运营和管理，以及所在区域的人群构成，经济空缺项等，也就是这些区域需要什么。所以一个城市综合体只有与城市区域特征相适应，与城市百姓生活相呼应，才能称之为合理。

　　《齐鲁周刊》：目前济南城市综合体处于什么阶段？以济南目前状况能否承载这么多城市综合体？

　　李铁岗：城市综合体本身就是一个相对独立功能齐全的小城市，只有它所在的母体足够强大，资源足够丰富，人流足够旺盛，才能包容这么一个小城市的存在。否则它没有发展空间可言。

　　济南的城市综合体的开发刚刚起步，发展潜力很大。但是，我认为济南市城市综合体开发建设时序安排与建设周期规划要考虑两个方面，一是多个城市综合体的开发顺序上应有先后，不能一哄而起，更不能千篇一律；二是在单个城市综合体开发建设周期上要进行合理安排，要根据城市综合体的开发模式确定合理开发周期。

避免过度集中与模块化

　　《齐鲁周刊》：就济南来说，城市综合体怎样才能获得因地制宜的发展？

　　李铁岗：城市综合体是“城中城”，其规划设计应该与城市相统一。其中交通的协调很重要。以拉德芳斯为例，该城市综合体的城市交通开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系，成为欧洲最大的公交换乘中心，ＲＥＲ高速地铁，地铁一号线、１４号高速公路，２号地铁等再次交汇，在整个新城设置了三层地下形成道和若干地下停车库，有效实现了人车分流，将城市更多的地面空间留给了行人。

　　对济南而言，济南市的地理位置特征是济南市在未来城市交通发展模型上存在很大的模糊性和不确定性。必须认真研究和论证济南未来城市交通模式和城市交通网络布局和城市交通网络节点可能位置。

　　再者，城市综合体要对接济南的地气，最大限度的在规划设计上体现信息时代现代服务业元素和城市文化产业元素。具体来说，要对济南文化产业进行彻底梳理与挖掘，对济南文化进行准确定位和科学规划。在此基础上，在济南城市综合体的规划设计中，从建筑形式与建筑景观上体现济南城市文化元素符号，在其功能上突出济南文化产业发展的特色。

　　当然，城市综合体的发展也与母体经济发展程度有关。一般来讲，人均ＧＤＰ愈高，城市综合体发展阶段愈高，第三产业愈发达，城市综合体的发展愈集中。对济南的情况而言，建议城市综合体可以适当选择商务零售服务办公、酒店、大型商业所占比例较大的综合体发展模式。

　　另一方面，城市综合体的建筑和规划要避免城市功能过度集中化与模块化。美国大城市的生与死告诉人们，生在其多样化，死在其单一化。泉城路昔日的繁华与多样化一并消失，而文化东路的萧条也存在类似道理。相反，花园路昔日的农村变成今天的商业中心与其多样化分不开。