“围剿”我们的城市综合体
伴随着万达的开业，大大小小的地产商都意识到了城市综合体所蕴含的商机，几乎济南所有的成熟商圈都在建设城市综合体，我们原有的商业格局、生活方式正被城市综合体“围剿”。就在本月，济南市国土资源局发布公告，首次公开征集２１宗国有经营性建设用地土地熟化投资人。记者采访了解到，按照相应的规划，泺口片区开发建设完成后，将成为总建筑面积超过６９０万平方米、各类设施配套齐全的大型城市综合体。
城市综合体是否已进入一个暴利时代？一座城市需要多少座城市综合体，它将如何改变我们的生活？
“城市综合体在二三线城市可获得暴利”
１６座城市综合体，总面积３０多平方公里，建筑面积７０００万平方米，投资达４０００多亿元——这些数据预示了未来济南即将进入一个城市综合体的快速发展时代。
已开业的大地锐城、万达，即将开业的恒隆广场、华强广场，正在建设的“第一高楼”绿地普利中心、西客站片区、奥体文博片区、解放阁片区，以及刚刚公布规划方案的泺口片区，这些体量庞大的项目都把城市综合体作为自己发展的主要方向。
万达集团新闻发言人石雪清认为，这是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势：“中国城市化的进程在加快，种种因素都为城市综合体的发展作了最好的保障。尤其是二三线城市未来的发展，使得这些中小城市都产生了对消费终端市场、商业中心的需求。”
如何大致估算一座城市综合体的市场价值？一位人士告诉记者，一般来说，购物中心是城市综合体的必备组成部分，不妨用它估算综合体的市场空间。
在发达国家，中产阶层每人每年大概消费１０万人民币，这样１万人就是１０个亿，而这１０个亿基本足够维持一个购物中心的运营。
他认为，在中国，虽然消费水平会低些，但一个中产阶层每人每年消费１万元还是可能的，这样的话１０万人即可支撑一个购物中心的存在。比如在济南，若考虑节约的消费习惯，就算３０万人“养”一个综合体，济南３００多万市区人口，存活１０个购物中心没问题。这样看，济南现在的城市综合体还是太少，需要加大发展的步伐。
一个经常为地产界引用的说法是，城市人均ＧＤＰ达到４０００美元／年，就具备了发展城市综合体的初步条件，人均１００００美元／年将进入城市综合体快速发展阶段。统计公报显示，２００９年，济南市人均ＧＤＰ达到７３７３美元／年；有预测称到２０１２年，将接近或超过１００００美元／年。从这个角度看，３年后，济南将进入城市综合体快速发展阶段。
世联地产顾问股份有限公司集团首席技术官黎振伟也表示，城市综合体在二三线城市拥有着更大的潜力，他举例说万达，在一线城市实际上都没有赚到钱，在二三线城市，甚至现在进入四线城市，在那些地方获得了暴利。
一位不愿具名的业内人士更加一针见血地指出，城市综合体让地方政府与开发商的利益联系更加紧密，因为地方政府想借开发商之手开发城市综合体，提升区域价值，从而在出让土地时获得更多的收益；而开发商则投其所好，可以在拿地及信贷上获得政府更多、更大的支持。
地产大鳄＋商业巨头的游戏
“商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。”万达集团董事长、总裁王健林在一次接受媒体访谈时说，“全世界的房地产公司平均只有２％～３％的企业在做商业地产，在中国这个比例就更少，不到１％。这个行业最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。这个问题解决不了，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。”
王健林所指的商业地产，不是简单的商业加地产，而是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。如果开发后销售出去，他认为就不叫商业地产，只是房地产。
正因为如此，业内把商业地产视作“地产大鳄＋商业巨头”的游戏，很少有开发商具备这样全面的资源和全流程的运营能力。而城市综合体块头大、投资大，一旦烂尾或经营不善，对开发商和城市都非常不利。
在济南，我们看到，个别中小开发商开发的城市综合体项目，或限于资金实力，或规划迟迟不能敲定，或出于定位不当，迟迟不能动工。而类似的购物中心，此前盛凯摩登城的不景气也常被业内提起。
就连万达也没少交学费。比如上海正大广场项目位于上海小陆家嘴黄金宝地，总面积２０万平方米，一度是上海最大最奢华的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ。２００２年开业，３年下来地上６－１０层几乎空置。王健林说：“没有救，胎里带来的毛病。就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。”
全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波对于城市综合体项目持谨慎乐观态度，“从现在城市化建设推进的速度，包括未来二三十年的加速期，人均收入水平、消费能力、车的持有量……所有都在高速成长，我认为当前城市综合体的总量并不多，但是会有问题！”
在朱凌波看来，城市综合体发展之中最大的问题是“如何避免同质化，恶性的竞争”。他不认为同质化是一个纯粹的贬义词，因为“在这样快速成长的过程中，如果没有连锁化、复制化很难跟上中国城市化进程”。但是，面对不同区域、不同文化、不同消费能力，商家的选址要求等方面需要做到差异化、同质化的并行。
商业中心从单核向多核演变
“像泉城路这样的城市级商业中心，以济南的人口规模和城市地位，在济南应有８－９个。”记者了解到，济南正在对２００５年版的济南市商业网点发展规划进行修编，承担此课题的中商商业发展规划院专家初步调研后如是说。
随着城市发展，“一城一心”的格局在很多城市已被打破。城市的商业中心正从单核向多核演变。尊地地产分析师以上海为例，商业中心已由单一的南京路向虹桥、淮海路、徐家汇、陆家嘴、人民广场等多中心转变。天津、哈尔滨、福州等市也正在发生这种演变。
“这一定是个趋势。很显然，在城市交通日益拥堵的今天，大家都去泉城路购物会很费时费力。多商圈、就近解决消费需求，甚至能在综合体的‘八分钟生活圈’内满足，显然更符合消费者需要。”一位业内人士分析。
据透露，正在进行的济南商业网点修编中，还发现了一些问题。比如济南商业网点空间布局不合理、人均商业面积不足、业态搭配不合理等，将在仔细调研的基础上重新规划济南未来的商业空间，包括综合布局、梯次布局、产业布局、特色布局等。春节前很可能完成修编，向社会公布现状报告、网点投资指南等成果。
还有专家发现，很多二三线城市存在一家商业企业“一股独大”的现象，缺乏竞争，商业模式和管理模式比较落后，给新进入者提供了较大的生存空间。
“门头房是容不下净雅的。”夏三忠在考察县域投资环境时发现，现在山东省内不少县城仍在一味复制“底商＋住宅”的模式，甚至仍然在宝贵的核心商圈盖门头房。“不仅本地商号无法壮大，外地品牌也进不来。比如统一银座选址至少需要５００平米的店面，门头房他不会去的。大商业机构选址，好的地段和好的物业形态同样重要，门头房他不会去的。”
在日前某媒体举办的济南城市综合体发展峰会上，清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长邵磊表示，济南的城市化水平在不断进化功能完善、布局集中的城市综合体成为未来城市发展的主要方向。但也会由此带来人口聚集、交通压力、路网密度等问题，基础设施的建设必须要同步跟上.
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