郭松海：选房不能只看预期

本刊专访山东经济学院房地产研究所所长——

　　２０１０年的房地产不乏新闻，这让传媒大喜，也让百姓担心。如今房产新政实施月余，济南房地产业的参与者，无论开发商还是购房者，都将“观望”放在第一位。

　　房产新政有何效果？济南房地产走向如何？购房者现阶段又该采取哪些行动？近日，《齐鲁周刊》记者就这些问题采访了全国政协委员、山东省经济学院房地产研究所所长郭松海。

　　从２００９年末到今年５月，房地产政策密集出台。也许这些政策中的任何一条单一政策都不足以对市场造成重大影响，但多个政策叠加，市场预期难免会出现明显的变化。“新国十条”的威力便不可小觑：据信立怡高的５月月报显示，５月济南普通住宅成交量为１３８５套、１５万平方米，环比上升２７．２％和１８．１％，这个数据还不及去年同期的一半。

　　由于全运会召开、基础建设加快等方面因素，２００９年济南房价上涨很快：“去年三四月间新房均价六千元，而最近已经接近９０００元。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海告诉《齐鲁周刊》记者，“新国十条”的作用已经开始显现，“特别是利率和首付款比例等方面的规定，对二套房的打击甚大。而投资客无疑是受影响最大的一部分人，有些甚至开始考虑亏本抛盘。”投资需求的下降无疑会造成楼市价格增长率趋缓甚至房价下降。

　　然而既便如此，郭松海称“因为不确定因素太多，济南房价趋势仍然不可预测”。近期，以济南西客站片区为主的部分地区开始大规模拆迁，济南房地产市场的刚性需求依然存在。而另一方面，改善性住房需求却受到“认房也认贷”的影响开始延后。同时，相关税收政策不明朗，土地结构调整的落实程度有待考证，而开发商手中仍然“不差钱”，这些都可能促使观望情绪持续到第三甚至第四季度。

　　“今年三月，国土部表示要确保保障性住房用地占土地供应量的７０％，而济南市政府是否达到要求？在未来一段时间内济南会推出的限价房、公租房、廉租房以及经济适用房，这些信息我们都没有一个明确的概念。”郭松海说，而这些房子的放量直接影响到济南房价。同时，他表示这些数据应该公开公布，信息应该更透明一些。

　　近期，尚品清河与万象新天等北部楼盘受到热捧，这不断挑战着“宁要历下一张床，不要天桥一间房”的居住理念。郭松海认为，北部地产之所以趋热无疑是受到“小清河治污”的心理预期影响。不能否认，小清河治理也取得了很多成效，但郭松海认为小清河支流的治理也应该受到重视。“最近发现，流经标山地区的一条河流影响了周围居民的生活，而这条河恰恰汇入小清河。同样的状况出现在西部。目前西部地区意在打造西客站和文博会片区，这些规划无疑将给济南人带来各方面的改善和变化。心里预期是好的，但是到底能够治理到什么程度，时间期限是多久，这些问题都应该考虑进去。”以此标准衡量，东部地区已经形成相对成熟的社区，也许是相宜的地段。

　　“选一套好房子，地段、价位、品牌、交通、基础设施甚至节能环保等因素都应该考虑到，而且每个人的侧重点不同。”郭松海说，“但是我们需要注意的是，买房子不是买预期，我们需要的是宜室宜家的不动产。”