四类商业地产投资模式

　　当人们决定把手中坚挺的人民币投放到商业地产的时候，才发现济南２０个养在深闺的商业地产项目早已经“初长成”，它们将在下一轮行情中引领一支商业地产的群舞。

购物中心：不可或缺的“国标舞”

　　代表项目：恒隆广场 财富自由港商务大厦

　　在济南，购物中心还处于起步阶段。作为大型复合商业设施，购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快，无论是地方政府的意愿，还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较，总体上购物中心的回报周期会更长一些。

　　风险提示：过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，而将开发商拖入难以为继的局面。

社区商业：“反弹琵琶”的独秀

　　代表项目：重汽翡翠郡 尚品清河

　　随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示，因为社区商业主要为社区服务，其业态简单、服务价值低是其基本的特点，而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道，这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。

　　风险提示：目前来看，社区集中的区域进行餐饮服务盈利能力较高。投资者在投资的时候，不妨考虑一些能够体现方便快捷特点的社区商业，服务半径以２００米－５００米为宜。由于在社区商业开发中，特别是社区商业的运营还存在一定缺陷，其回报周期可能更长。

主题卖场：各有所专的“华尔兹狂欢”

　　代表项目：家有儿女儿童广场 舜井淳和

　　不能不承认，主题化的商业地产已经成为目前一种潮流。随着消费者购物理念的成熟，越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此，有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间，并实现规模化发展。

　　风险提示：首先要考察项目周边的商业氛围，是否有利于该主题商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求，具备足够的潜在消费群体。最后要考察开发商的经营管理团队，这对于持有性物业的投资非常重要。

商业街：自由“蓝调”

　　代表项目：中国盒子 汇富美居生活广场

　　商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。通过今天的商业手段，商业街可以一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。他认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。

　　风险提示：市场对于一般性的商业街的需求较低，而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而，有主题的商业街通常会风险系数较小。

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如何衡量商业地产的投资价值

１、年租金回报率

　　即每年的租金与购置总价的比值。以目前的商业地产市场行情，商业地产一般年租金投资回报在６％－８％之间，如在８％以上即属比较好的投资。

２、周边同类商业出租率

　　如周边商业出租情况良好，则说明投资比较有保障；反之，则需谨慎。

３、周边商业经营指数

　　如周边商业经营情况良好，经营额稳步上升，则说明区域商业发展有潜力，投资也具有潜力。

４、门前客流量及潜在消费人群规模

　　商铺门前的客流量及潜在消费人群规模决定了以后商业经营的机会大小，人流量越大，商业经营机会越大，商业物业也就越有投资价值。

５、“可视性”指数

　　铺面类商铺的“可视性”和方位、人流交通路线条件有关。一般位于人流入口处的商铺“可视性”是最好的，租金最高、价值也最高。而可视性“死角”的商铺则价值大打折扣。

６、交通易达性指数

　　方便客户到达的商铺面临的商业机会就较多，比如公交车站旁，路口的商铺投资价值较高。

７、停车指数

　　随着有车人士越来越多，是否便于停车就成为有车人士选择商业消费的重要影响因素，便利的停车条件可能吸引外部消费者，增加有实力的消费机会。

８、商铺成长性指数

　　商铺周边是否有大的市政规划、道路改造，周边各类房地产的发展趋势，周边消费力是否会持续增长等因素直接影响到商铺价值的成长性，对商铺价值有很大的直接影响。