吕学昌：商机在城外

专访中国城市规划学会城市规划专家——
 

 　　对一座城市来说，城市的整体规划以及交通的完善，是商业发展的基础。城市的发展所带来的不仅是一个商圈，同时它也给人们带来了一种新的生活方式和新的投资模式。《齐鲁周刊》专访中国城市规划学会专家吕学昌，求解城市商圈的分布和现存问题。

“泉城路是个无序商圈”

　　《齐鲁周刊》：在专业角度来说，您怎么定义商圈？

　　吕学昌：对于商圈这个词，每个专业都有不同解读角度。我家离大润发、家乐福和银座都很近，从生活方面看很方便，但若是论起规划，这说明济南商圈秩序还是很混乱的。这三家超市相距不足一公里，行情却都很火，专业一点说，他们没有形成相对完善的商业运行格局。

　　《齐鲁周刊》：您说的商圈是指济南市范围还是特指泉城路？

　　吕学昌：泉城路是很典型的无序商圈代表。你会发现它跟战国时代有点相类似，地方割据，百家争鸣。其中已经有贵和、银座等高级购物场所，但恒隆广场也在建设中。国美、苏宁各有两三家，布局没有任何规律可循。

　　《齐鲁周刊》：但泉城路位于城中心，是济南最经典的商圈，理应受到如此礼遇。

　　吕学昌：一座城市的中心商圈应该是强势的，但并非所有无秩序的疯长式发展都是“强”。成熟的商圈首先应该功能突出、结构优化。

　　另外，济南超市有个独特现象，就是定时有班车接送顾客，这在国外来讲是不可思议的。因为他国超市往往都在周围住户步行范围内。

诚基中心的“规划硬伤”

　　《齐鲁周刊》：之前曾了解过您对普利第一高楼的看法，您认为济南并不适合大肆向高空发展。

　　吕学昌：并非不赞成，只是希望能够考虑“容量”问题。你看到我家旁边的著名楼盘诚基中心了吧？最大的毛病在哪里？并不是夹层和产权问题。这个楼盘在十公顷的地块上承载３４００户，还不包括商家。能在此处买楼的购房者一般都有座驾，而诚基中心可有这么多的车库？还是让这些车子停在路边？另一方面，这些住户多在正常上下班时间出行。这意味着每天早上八点，有起码２０００辆私家车从诚基中心的三个大门中驶出，向城市四面奔去。你觉得交通能顺畅吗？

　　类似地，在一块能容纳三栋六层建筑的地块上，我们可以建一栋１８层的高楼，却不能将三栋楼房都拓展到１８层。因为地块容量有限，交通配套等都会成问题。

　　《齐鲁周刊》：中心地区的拥堵似乎是城市通病。

　　吕学昌：之前我曾经在波士顿生活过一段时间。波士顿中心区停车很难，有些地方停车费达到每小时１５美元。而当时留学生在中餐馆打工也不过每小时５美元。所以，波士顿常常发生人们将车停在城外、换乘地铁到市中心去的现象。

　　现在济南的有车族常常感慨，能停车的地方越来越少了，一不小心就会被贴罚单。城市的交通问题已经凸显出来。这其实还是一个容量的问题，而这个容量常常与利益相冲突。

不是奥体也是孙村

　　《齐鲁周刊》：我们之前把目光过多的放在泉城路等主城区商圈上了。其实，洪楼、西部等地区也已经有了比较成熟的商圈了。

　　吕学昌：这是城市发展的必经阶段。现在政府希望能够疏导城中，而这种疏导并非依靠强迫手段来完成。当城中心的居住成本逐渐升高，居民便自觉向城外迁移。这样，也就形成了次中心城区和次中心商圈。

　　《齐鲁周刊》：随着政府东移，奥体片区新商圈逐步为人所关注。但也有人表示这个新商圈很大程度上是一只概念股。

　　吕学昌：即使不是奥体，也会是孙村，东部地区必然会形成新的商圈。现在东部已经有全运村、奥龙官邸等商业地产，虽然现在入住率并不是很高，但交通工具的普及发展势必改变这种距离的沟堑。只要查一下济南市每天数以百计的车辆上牌率就能体察到这种趋势。

　　所以说，商机在城外，能够统领一地的商业价值要比在贵和、银座的阴影下运作更有吸引力，虽然这样可能有风险。