济南房价也疯狂

　　８月３１日，《２００９年７月中国城市房价排行榜》在广州发布，温州房价继续领跑，新房均价达到１７１１６元，上海以１５４０４元位列第二，杭州新房均价１５２７７元超越北京排列第三。济南虽然排名位列１８，但房价６４５５元／平方米，平均上涨２００元以上，较之去年同期上升８．８％。对此排行榜，有消费者称济南“绝不仅仅是涨了２００元，有些楼盘已经超千元”。

　　“济南房价一直在喊降声中攀升着，接下来走势如何，谁都说不清楚。”近日，《齐鲁周刊》记者对济南房地产业专家和相关人士进行采访，就济南的房价问题，大家共同的看法是四个字：依然疯狂。

济南房价“高时代”

　　“刚性需求大，这是济南房价飙升的主要原因。据我们调查，这几年济南房市自用型需求占７５％以上。”

　　９月上旬的一个上午，一直想买房子的济南某事业单位的杨光站在历山路文华园一栋新开盘的楼前，手里拿着一大摞资料，想起几个月前买车的情景：从几万的小排量到上百万的“油老虎”，只要有钱，每个价位都有多种车型供选择。“这是人们梦寐以求的‘多选题’，永远有无数选项等候你，但选房却是一道‘定项选择题’，选错一项全盘皆输。”

　　杨光告诉《齐鲁周刊》记者，如今济南的房价就是一个字：涨。即使这样，“符合心理感受的却屈指可数，配套齐全的‘好房子’更是凤毛麟角”。作为普通买房者，杨光称地段、户型、配套虽然都是问题，但最关键的一点还是价格，济南的“房价虽然在全国排名不算靠前，但依然让许多普通百姓难以承受”。

　　近日，《齐鲁周刊》记者相继在阳光１００、海尔绿城、历山名郡、保利芙蓉等楼盘进行采访，许多购房者面对半年多来济南势如破竹的房价称再如此疯下去，不知道会是什么样子，因为“孩子结婚要房子、小房要换大房……想把正常生活弄得好一点，大多都和房子有关系”。

　　“刚性需求大，这是济南房价飙升的主要原因。据我们调查，这几年济南房市自用型需求占７５％以上。”中原地产相关负责人薄夫利告诉记者，就商品住宅来说，各城市的个人购房者无非分为初次买房自住者、换房族、长线投资者、短线炒房者。“与深沪等一线城市比，济南房市多为需求者购房，少有过量炒作和投机的，低价抛售、早买快卖的短线炒房者并不多。”

　　济南市相关政府部门负责人也告诉《齐鲁周刊》记者，原材料和土地价格的上涨同样是造成房价高升的原因。有业内人士称，近两年开发商在济南拿地与三年前很难同日而语，因为“土地价格的上涨速度能够把人惊呆”。

　　“以往开发一个砖混结构项目施工成本大概在每平方米５５０元至６００元之间，但现在施工成本则提高到了每平方米７５０元至８００元，每平方米上涨了将近２００元，同时，人工成本也上涨了３０％左右。”

　　一位在济南颇有影响的开发商告诉《齐鲁周刊》记者，房地产项目成本主要由土地成本、前期费用、建安成本、配套管理及税金构成。土地成本“一般占总投资比例的４０％到５０％，如果地块位置好、容积率低，所占比重甚至高达６０％以上”。他还称，两年前济南的地产热导致了土地成本大幅攀升，近期“开盘的一些项目多数是在两年前地价最高时拿的地，开发商们现在也是‘骑虎难下’”。这样的情况，也就必然导致了济南房价“格外坚挺”。

外来地产商的济南攻势

　　多数高价房以品质优越取胜，市中心万达项目每平方米过万元，位于经十东路上的海尔绿城每平方米高达１３０００元……

　　
　　“外来房企的进驻，加速了济南房地产市场的竞争，助推了房价的高涨。”济南一房产商很无奈地告诉记者，前段时间去参加竞拍，一宗仅５０亩的土地却有近２０家企业虎视眈眈，而且多是国内房地产业巨擘。该地最终以他们很难想象的价格落入外地企业之手，并创下了近期济南土地拍卖价格的新高。

　　“从济南机场到市中心的路上，到处都在整治建设，这种景象让人想起多年前的上海。”上海绿地集团董事长张玉良到济南投资楼盘项目时接受《齐鲁周刊》记者采访如是说。

　　近日，绿地集团在西客站、大学城等片区承接项目，计划在西客站附近“建设济南第一高楼，高度在３００米以上，最晚明年动工。经济发展的快慢楼市似乎就是一个晴雨表，因此我们看好济南”。

　　看好济南城市开发的并非绿地一家，今年以来，一线房地产企业纷纷到济南拿地。７月下旬，中海集团拿下济南南部九曲片区，规划城市建设用地总面积约７９６．５２公顷，建设开发总量约７５０万平方米，计划投资２０亿美元。中海地产相关负责人告诉记者，之前已在济南“开发过紫御东郡等项目，销势还不错。”

　　“随着济南开发力度不断加大，像外资恒隆地产的进驻，本地开发商、银座的大项目，都给济南的商业结构、人们的消费心理带来巨大冲击。”洪舜泰策划机构总经理崔勇将商业地产与住宅地产比作“孪生弟兄”，他称二者相互促进、共同成长。“商业地产的发展必将带动当地配套设施，齐全的配套设施又成为吸引购房者的条件之一，这自然带动了住宅价格的攀升。”

　　“济南房地产业也沾了全运会的光，特别是东部的一些房子，价格高的根本就没谱。”省直机关的王先生一直想在东部购房，他称下一步要去东部上班，但东部房价让他望而却步。

　　山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授在接受本刊记者采访时表示，全运会给济南带来的城建效应会带动房产价值的提升，使济南地产出现“全运节节高”的势头。

　　另一方面，长年积蓄的购买力一旦遇到高端优质产品，其释放能力也不可小觑。“怕的不是高房价，而是没有性价比高的好房子。”四年前，省政府机关的高女士曾因“地段好”，在解放路以５２００多元的价格买下国华经典一套三室两厅楼房，如今她又看中明湖北路上的保利芙蓉，尽管其单价已飙升至７０００元以上，她称“好房子总是注重细节，保利芙蓉的玄关设计很特别，价格高些也值得”。

　　像高女士这样精挑细选购房者不在少数，而多数高价房是以品质优越取胜，如市中心万达项目每平方米过万元，位于经十东路上的海尔绿城每平方米高达１３０００元，紫御东郡凭借过硬品牌和品质屡屡刷新销售纪录。

　　“每个人选房标准不同，”中原地产薄夫利告诉记者，同样是国华经典的房子，选择他们的一般住宅楼盘许多人看重中心地段，而选择东方美郡别墅区则看重千佛山南麓的幽静环境。“也有品质并不出色的楼盘价格很高，那是因为占据了好位置，或者是学区房。”

有何办法抑制高房价？

　　物业税征收虽有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但短期内却很难挤出。

　　从《２００９年７月中国城市房价排行榜》看，近期房价飙升不仅限于济南，全国不少一、二线城市都有不同程度的上涨，这已引起政府相关部门的关注。

　　上海第一财经频道主持人马红漫曾撰文表示，在经济形势企稳向好之后，调控政策已不再需要房产投资的“保驾护航”，与此同时房地产“一业独大”的弊病则越发明显，相关政策导向已由支持转为抑制。由此，“失去支持的高房价根本无法独木强撑，价格拐点的出现成为必然”。

　　与其观点相应的是，国务院新公布的《关于２００９年深化经济体制改革工作的意见》中提出今年将研究如何开征物业税事宜。这让在高房价中苦苦挣扎的购房者看到一丝希望。

　　中国房地产指数研究院房产分析师杨奕接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，目前物业税只是研究阶段，短期看对市场没有太大影响，但是毫无疑问，普通购房者可能是物业税开征的较大受惠者。“由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性也小了很多，这会让楼价更合理。”

　　然而，有房地产业内人士却提醒消费者，物业税征收虽有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但短期内却很难挤出。因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实。

　　据悉，在确保房地产业健康发展的基础上，许多消费者迫切希望政府下半年能够出台办法抑制高房价，圆更多中低收入家庭的住房梦。对此，中原地产的薄夫利建议消费者“不可盲目跟风，而应该根据实际情况和需求来决定是否购房”。特有责任也有义务让更多的人认识太阳能与建筑一体化，让更多的人参与节能环保。