港资地产再进济南

　　８月８日，香港世茂集团董事局主席许荣茂现身济南，签下投资数十亿元的商业地产项目投资意向协议。５天后，香港华懋集团董事、总经理许业荣又带来对济南市场的期许。短短一个月内，港资地产大鳄卷土重来，在济南四处寻找机会，为未来布局。

　　经历了２００７年与内地地产争抢“地王”的疯狂，以及２００８年面临市场“滑铁卢”的尴尬，港资地产开始重新审视近在咫尺又不甚熟悉的内地市场，其步调似乎稳健了许多。

济南房地产市场与全国同步回暖，港资更看重济南未来经济增长和全运概念

　　济南市民郭宝丽家住济南新世界阳光花园东区。五年前每平米４０００元的“天价”曾让她颇费踌躇，如今却感觉自己“赚着了”，因为“房子户型舒适，配套设施也完善，游泳池、中央空调，还有敬业的保安及园林维护人员”。

　　每每看到“新世纪阳光花园均价７０００／平方米”的字样，今天的郭宝丽有些得意：“当初就看中它由香港品牌地产商开发，社区成熟，现在看来是明智的选择。”

　　无独有偶。在搜房网站的楼盘排行榜上，由中海地产、路劲集团等港资地产商开发的楼盘，如“紫御东郡”、“御景城”及“名士豪庭”等，都颇受追捧。如今准备购买第二套住房的郭宝丽，已在心里悄悄打起了小算盘：“继续跟着港资？他们的品牌价值是否值得追随？升值空间有多大？”

　　据悉，近期港资地产商频频造访济南。８月８日，香港世茂集团董事局主席许荣茂现身济南，签下投资数十亿元的商业地产项目投资意向协议。５天后，香港华懋集团董事、总经理许业荣又带来对济南市场的期许，他对《齐鲁周刊》记者称，“山东是华懋集团扩大在内地投资的首选地，目前已与济南市就多个大型房地产项目进行了接触和磋商。”

　　有业内人士告诉《齐鲁周刊》记者，伴随楼市出现回暖迹象，曾经黯然离场的港资地产大鳄如今卷土重来，又开始在泉城四处寻找机会，布局未来。

　　这种看似沉默的喧嚣，使许多业内人士很容易回想起去年一年的房市沉寂。相关业内人士称，因受金融危机冲击，２００８年中国地产业进入观望期，济南也未独善其身。部分已签约的重大地产项目纷纷撤资，如香港伟东置业总投资８０亿元的智远旧村改造项目、香港华润集团总投资３．２亿美元的解放阁片区改造项目等。有些项目则“迟迟不能履约，如香港世茂集团总投资４０亿美元的洛口片区改造项目、香港显名集团投资１６．４亿元的济南长途客运东站项目等”。

　　而今卷土重来的港资地产，在一系列投资动作中倾注了热情。据悉，中海集团投资２０亿美元综合开发济南市中区九曲片区项目，已在７月下旬签约。世茂集团则将要对解放阁项目投资约４０亿元——这块位于济南市中心的２００亩地块，十分适合做豪华大盘、打造标志性建筑。

　　“济南房地产市场与全国同步回暖，而港资更看重济南楼市未来的升值潜力——经济的增长以及全运概念。”济南本地某地产业人士称，济南完全有理由拭目以待港资的大手笔。世茂掌门人许荣茂早前更是坦言，之所以投资济南，就是看重“十一运”的济南契机。

由于香港土地供应受到严格控制，“有地就发”的思想在香港地产商脑中根深蒂固

　　“地价已经到底了，现在是土地抄底最佳时机。”接受《齐鲁周刊》记者采访时，新鸿基地产代理有限公司执行董事苏仲强亮出了自己的观点，这或许代表了港企共同的心态。

　　“在香港，只有‘地产商’没有‘房地产商’，可见土地在香港人心里的地位有多重要。”香港土生土长的仲量联行亚太区董事陈立民总结香港与内地地产商的异同，一语中的。由于香港土地供应受到严格控制，“有地就发”的思想在香港地产商脑中根深蒂固。

　　这种“地主心态”，使得香港地产商存在囤积土地、坐享其成等升值想法。同样，相对于更多不珍惜土地、粗放式经营的内地开发商来说，土地价值观强烈的香港地产商，也就懂得在最小的面积内铺植出最具综合性的“领地”。

　　“除了新世界地产等少数在内地有独立的公司，港资房企进军内地住宅的人力成本较高，而住宅建设程序繁杂，竞争也更激烈。”香港大福证券资料研究董事总经理麦德光称，商业地产需考虑的因素更多，比如在橱窗设计上会采取富于创造性的设计手法，在建筑规划上既要考虑建筑安全，又要符合商业应用。因此，某种度上，早已“与世界接轨”的港资地产在商业项目上颇具优势。

　　香港恒隆集团在济南投资建设了济南恒隆广场项目。恒隆广场与解放阁片区比邻，目前正在加速建设中。上个月，其增资项目获批，注册资本由１．９６亿美元增至２．５５亿美元，总投资由２．９３亿美元增至４．１亿美元，预计２０１０年完工。

　　“也许是考虑到住宅市场受上一轮宏观调控影响比较大，无论是香港地产商还是内地开发商，对商业用地似乎投得都要比以往勇猛，但未必是香港地产商投资方向完全改变，拿商业地产项目的还是那些具备开发、经营此类物业经验的企业。”世邦魏理仕上海公司住宅项目营销部高级董事陈炜，在参加济南某大型地产项目研讨会时如此指出。然而，一向以商业地产开发为主的恒隆，在济南已倾注了近３年心血。据知情人士称，恒隆广场将被建成“世界级购物中心”，在济南开辟一大型综合性消费场所。

　　十年前，大润发、沃尔玛等大型超市的进驻，曾使济南人的生活方式得到某种程度的颠覆，如今人们早已习惯了所谓“一站式”购物。以此类推，恒隆广场的“世界级购物中心”，势必带来另一种全新消费方式。也许，济南在这层层递进的跨越中，加快新的城市化进程。

“土地增值空间远远高于商品房收益，”经验老到、实力雄厚的港资房企不屑于价格战，也不在乎拿地成本

　　有业内人士告诉《齐鲁周刊》记者，成都人喜欢与朋友打麻将，所以宽敞明亮的阳台是他们认为“好房子的必备条件”。但目前港资地产却较少找专业机构对当地市场做分析，大多凭借以往的开发经验做产品，因此，开发出的住宅项目卧室大阳台小。一参观户型的成都大妈曾说：“买了这房子哦，我们在哪里打麻将？”

　　一般来说，济南，包括大多数内地居民对好房子的定义往往停留在户型、环境等方面，而在设计理念、建筑品质、物业管理水平等方面，处于绝对领先地位的香港开发商则将重点放在“增值价值、物业管理水平高”上。

　　“这种认知上的偏差，往往会造成商业投资的价值波动。”山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授告诉《齐鲁周刊》记者，“虽然港资地产带来了文化上的冲击力，但其在设计理念上的先进性，是否能够与本地居民稍显落后的观念相适应，是他们面临的首要问题。”

　　“某种程度上，拆除原有建筑也就阻断了文化在房产渠道的传承。如果港资项目只是简单的复制模式，而不能真正与济南城市文化氛围相融合，百年之后，我们将看不到泉城济南，而是千篇一律的房屋，这将是双方的失败。”李铁岗教授称，“资本实力强、更容易获得资金支持”则是济南本地房地产商，对港资地产印象最深刻之处。

　　“土地增值空间远远高于商品房收益，”一不愿具名的本地地产策划人士表示，“由于资金方面的局限性，我们不得不选择降价促销，而经验老到、实力雄厚的港资房企深谙资本运作，根本不屑于价格战，也不在乎拿地成本。”而且香港大部分地产商是上市公司，为对股东负责，他们必须持续发展、获取利润，“加快在内地的拿地速度，让股东们看到公司业务在不断壮大。”

　　“当然，资金和土地都是港资地产的工具。如果只看到这些，那恐怕是只见树木不见森林。”李铁岗教授如是说。据了解，在上一轮宏观调控时，内地不少城市都留下了“伤疤”——烂尾楼。但事实上，真正属于专业香港地产商的烂尾项目却极少见。不论时间长短，市场环境如何困难，哪怕降价、亏本卖，他们也会一定把项目完成。“香港楼市衰退时，他们所表现出的诚信，是内地地产商真正应该借鉴的。”