如何在国外买到好房子

　　中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧的截然不同。

　　得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。

　　买房不能只看回报率

　　“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。”澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)中国区销售总经理刘磊建议。

　　在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

　　你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

　　租售比能够帮你判断当地楼市是否存在泡沫，比如在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。而家庭年收入与房屋均价比则能够帮你判断当地房价是否合理。一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。失业率又能够帮你判断未来3~6个月房价走势：通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期;失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

　　在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

　　刘磊为我们举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格;而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。”

　　买公寓还是别墅：海外购房，土地也是钱!

　　在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。

　　刘磊认为，在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

　　刘磊为我们举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

　　通过分析可以看出，高层公寓投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。而别墅投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。

　　根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。

　　当然，很多人会有疑问：墨尔本市中心公寓是不是增值更快?但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。

　　区域划分和财富标准

　　以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益;而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。

　　在邱泳栋看来，无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。

　　“无论在哪个国家购房，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地，东南亚、中东移民较多的区域我们一般不推荐。”邱泳栋告诉记者。

　　以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。

　　选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

　　此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

　　别忘了，你的目的是判断这个地区的房地产市场趋势，那些未来市场前景不明的区域，无论价格多划算，房子的位置处于该区域多么黄金的地段也不要买。

　　(文据《钱经》)

　　联想微软联合签售Windows8产品

　　本刊讯 4月24日，联想集团与微软在青岛颐高3C店举行Windows8产品联合签售仪式。消费者不仅可获得由两家公司高管签名的折扣红利，还可在联想3C店内体验联想全系列Windows8产品。

　　联想集团副总裁、中国区供应链负责人刘德国表示：“Windows 8除了给PC行业带来新的产业机会，还将为消费者带来全新的PC体验。联想和微软是多年的战略合作伙伴，为更好的迎接PC+时代，双方将进一步深化合作关系，打造业内顶级产品，为消费者创造最佳使用体验。” (许秀静)

　　安利向雅安灾区首批捐赠500万元

　　本刊讯 4月20日上午，四川省雅安市芦山县发生7.0级地震。安利(中国)日用品有限公司立即启动救灾应急机制，排查当地营销人员及员工受灾情况，目前相关人员均告平安。当日晚，安利公司紧急决定通过安利公益基金会向中国扶贫基金会首批捐赠500万元人民币，设立“安利雅安专项救助基金”，主要用于资助雅安灾后校舍重建和儿童心理援助。

　　2013年4月24日安利山东分公司向全体员工也发起了援助雅安捐款活动的启动仪式，届时安利山东分公司所辖的山东各地市19家安利分支机构也将陆续举行援助雅安捐款活动。 (马克)

　　吉利汽车节能改造项目经验交流会在济南召开

　　本刊讯 4月11日，济南吉利汽车召开节能项目现场会，向吉利集团内部推广济南生产基地先进的节能经验。省节能办及行业节能协会领导出席会议。据本次节能项目的技术实施单位深圳市善能科技有限公司总经理王炳文介绍，本次针对车间的空压机系统以及工业循环水冷却系统进行节能改造，除了带来明显的经济效果，对车间提高生产品质也有很大的帮助。 (马军)

　　夏都集团发起支援雅安地震灾区募捐活动

　　本刊讯 4月20日，雅安发生7.0级地震，灾情发生后，夏都集团山东各公司自发组织“天佑巴蜀，众志成城”支援四川雅安地震灾区爱心募捐活动。截至23日上午10时，夏都集团联同“张建国教育基金会”共募捐善款12万5千余元。据悉，作为集房地产开发、金融投资、商贸物流、大型商场经营等为一体的现代化综合型民营企业，夏都集团将持续为雅安救灾和重建工作奉献力量。 (司小能)

　　数字化时代的全新乘机体验(二)

　　掌尚飞3.0的主要应用

　　应用一：机票预订全面升级。机票预订实现出发城市GPS定位，自动添加常用城市列表，新增保险销售及大客户预订功能，输入大客户编码即可轻松实现消费累积。

　　应用二：航班动态一键关注。新增航班动态实时关注提醒，提供一键关注功能，推送航班动态消息到用户手机，支持微博分享、短信分享以及微信分享等功能，新增航班动态模拟飞行效果。

　　应用三：机场攻略更贴心。新增机场攻略，涵盖机场路线、候机楼布局图、机场天气、机场电话、飞机座位图等功能。

　　应用四：凤凰知音全新升级。凤凰知音支持里程查询、城市间里程查询、里程账单查询、里程补登、兑奖受让人、会员电子手册等新功能。

　　应用五：办理乘机支持更多城市。支持国内更多出发城市通过手机办理乘机，支持Passbook功能，成功通过手机办理值机后，可以将二维码登机牌添加到Passbook中进行管理，让您出行更轻松。

　　追求绚丽的界面、舒适的体验的用户，相信山航掌尚飞3.0版本一定会让您满意。