被围剿的海洋——空置的海景房

　　我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

　　世人未必皆能理解海子诗句背后的深刻含义，但“海景房”确实是火了，而且这种“火”自20多年前南下深圳、开发海南起，就一直随着中国经济的整体向上而趋强。

　　当然，从上世纪90年代房产泡沫之后的遍地烂尾楼，到如今遍布沿海城市的高端海景住宅、别墅、产权式酒店，背后其实是一条多种利益环环相扣的链条。在这条利益链条背后是大量海景房的空置以及对近海海洋的过度围剿。

　　廉价海景房，抄底下一个海南?

　　济南市民王峰正打算在烟台莱山区购置一套房产。他说：“海景房在中国毕竟是稀缺资源，烟台的房地产和青岛、大连、海南这样的省市比，还是便宜，升值潜力更大。”

　　在限购令的威力下，一线城市房地产市场被“急冻降温”，而二三线城市依旧活跃，尤其是烟台、威海一带的海景房，随着气温的升高亦进入销售旺季。随着万科、越秀、龙湖地产、保利、世茂地产等一线地产大鳄过去两年的入驻和“抢地”，将烟台房地产市场的价格带入一个新的高度，也使烟台2011年的楼市战况更加激烈。

　　然而，在这一股投资“旅游地产”的风潮中，也隐藏着种种隐忧。不规范的开发与销售、非理性的购买和投资、环境和旅游资源的不足，都为海景房的未来前景画上了一个问号。

　　烟台紧邻黄海海岸，曾经以著名的旅游景点蓬莱和莱阳梨而出名。随着二三线城市的开发热潮，这个传统的工业城市在房地产方面频频发力。

　　烟台市住房和城乡建设局局长邹长清2011年时曾对当地媒体公开表示，“十一五”期间，市、区两级累计投入城建资金超过600亿元。烟台全市房地产开发累计完成投资1117.75亿元，是“十五”期间的3.8倍。

　　和其他二三线城市的发展模式类似，土地财政在过去几年占了地方政府收入相当大的比重。房地产业和建筑业已经成为烟台的两大支柱产业。

　　随着国内一些大中城市房价飞涨，来到烟台的是看到商机的一线开发商。短短两三年光景，烟台的房地产市场已经不再平静，万科、金地、龙湖、越秀、天房、保利等开发商纷纷抢滩“旅游地产”。

　　对烟台本土的开发商来说，影响最大的是万科和龙湖。2009年12月，在与烟台相关部门的数次协商后，万科以9.48亿元重金圈地芝罘岛，占地面积约31.16万平方米。这一举动，开启了一线地产企业烟台拿地热潮，2010年龙湖耗资约49亿元两次烟台拿地，获得合共6300多亩土地。其大手笔的圈地投入，让烟台人咋舌。

　　截至目前，烟台漫长的海岸线上建设着众多的海景楼盘。从东到西，龙湖地产、东海城、融科·迩海、天房·檀珑湾、富丽·紫金山庄、银和怡海·天越湾、中天·盛世观澜、中粮·大悦城、万科·海云台、海滨假日花园、天马·相城、金桥·澎湖湾、中建·悦海和园等等。

　　值得注意的是，在烟台，海景房的价格并不高。南山地产3500元起价，首付3万即能入住海景房。售楼处的人告诉记者：“在烟台买海景房就是买白菜，屋子卖出了白菜的价，天然就是先到先得、过期不候。”

　　同样的问题在距离市区较远的烟台龙口、威海乳山一带更为严重。龙口的发展相较烟台市区更为落后，但龙口海景房的销售传单在中国很多地方的超市、街道上散发，房价很低很诱人，在4000~6000元/平方米不等。

　　而在龙口的个别楼盘，根本没能达到五证齐全的开盘条件，就已经四处销售。甚至有的楼盘以卖房为名，收取旅游费，甚至哄骗客户交部分订金。

　　近海“鬼城”?

　　在海边拥有一套度假居所成为先富起来的一批人的生活梦想。因此海景房多受到外地买家的青睐，东北、北京、上海、陕西、内蒙古、江浙、广东一带前来山东买海景房的人群越来越多。据楼盘销售介绍，来烟台购买海景房主要的一种是投资需求，其次是旅游度假的第二居所。而现实并非理想般完美。

　　在万科海云台旁边的西海岸项目，记者看到和内蒙古所谓的“鬼城”康巴什类似的场景。空空荡荡的一大片小区内没有几户居民。大部分房子空置，从购买入住到如今都未装修。屋子的玻璃上落了厚厚的灰尘，少数窗户上贴出了明显的出售字样。小区周边是海岸和工地，除了瓦砾以外就是杂草丛生，也鲜有商业设施和出租车。

　　据当地居民告诉记者，西海岸是5年前烟台当地最热门的房地产项目之一，当时的开盘价格每平方米5000元左右。由于看好当地的投资价值，不少居民排队购买，甚至不惜雇用农民工连夜排队。交房后，由于基础设施和周边配套不尽如人意，大部分人都放弃居住，直接坐等楼盘升值。而如今，在万科海云台项目的影响下，该项目二手房也升值到每平方米10000元左右。

　　海景房对于当地居民来说，唯一的价值是投资，并不是最好的居住选择。一名出租车司机表示，烟台气候温差大，5月~10月之间天气较暖和。而11月到次年4月之间天气寒冷，海边风大，海浪潮湿，不适合居住。

　　一年前在山东威海买海景房用来度假的孙先生，近期犯了愁：我在济南工作，一年去威海度假的天数不超过5天，200多平方米的房子一年空置360天，每月还要交1000多元的物管费及各种公摊费用，这差不多可以在郊区租套房子住了。

　　“我个人认为，一年才住那么几天，真不应该交公摊水费和电费。”方生告诉记者，威海银滩聚集了很多旅游地产项目，更有多家酒店，想把房子租出去真的很难。

　　“度假的出发点是美好的，但是买过后才发现，根本没有时间去度假。”在海南买房度假的龚生告诉记者，不仅要交物业管理费，还要为房子维护埋单。

　　同样令人尴尬的是租售价格的失衡。在烟台，一套普通的两居室出租价格仅500~1000元/月之间。因此，很多人投资房产后都懒得装修，只能任由房屋闲置。

　　如此之多的旅游地产项目，能否被市场完全吸纳?从记者搜集多个城市的旅游地产项目来看，空置率始终居高不下。

　　更值得注意的是，就在今年1月，青岛共有3家海景楼盘因资金链问题面临拍卖。青岛1000多家在售楼盘，为何倒下的竟是3处海景楼盘?对此，青岛楼市分析人士张百忍告诉记者：“海景房出问题，和其他楼盘不一样。普通楼盘，可以通过降价换取成交量。李沧、原四方、城阳的楼盘都是这样做的。海景房很难，即使下调价格，买不起的还是买不起。买得起的基本被限购了。海景楼盘都是通过贷款、融资来完成整个开发过程。这两年销售很不顺畅，受限购影响。一般融资计划都是两年左右，正好到了回笼资金的时候。开发商销售不好，没有资金来垫付，只能是走上拍卖会。”

　　“新造地运动”： 滩涂湿地成了房地产项目的落脚点

　　从东部沿海到西部山区，从长白山到海南椰岛，2012年，旅游景点随处可见开发商寻找各类资源进行“联姻”式开发的身影。据不完全统计，目前房地产行业排行前100名的企业中，已有2/3的房企介入旅游地产领域。

　　国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。资本豪赌旅游地产的背后，圈地质疑、开发隐忧的声音也比往年更盛。

　　任增颖，长期活跃在山东半岛的一位保护鸟类的环保人士，是备受公众瞩目的“2010～2011绿色中国年度人物”24位候选人之一。

　　任增颖长期利用自己的业余时间，游走在整个山东的海岸线上，在任增颖的观察中，山东长达3100公里的海岸线内侧的湿地资源正一片片沦陷。

　　从东营至日照，每个城市几乎都在围海造陆，且土地用途都很类似。除东营有大量的湿地资源，不需要过多地围海造田之外，其他城市几乎都是在向海洋“狮子大开口”。

　　2008年年初，潍坊通过面向全球公开招标，确定了“一城四园”的规划布局。“一城”就是围海造田规划建设150平方公里的滨海水城，包括希望城、太阳城、幸福城、欢乐海4部分;而山东省海洋与渔业厅网站数据显示，2009年，山东围填海面积是19.96平方公里，2010年审批建设用海面积17平方公里。

　　“龙口、乳山、海阳、莱阳、胶东，无一例外的都在建设休闲度假旅游区，滩涂湿地成了房地产项目的落脚点。”任增颖告诉记者。

　　统计数据显示，2003年中国围海造陆21.2平方公里，2004年53.5平方公里，2005年超过100平方公里。整个“十一五”围填海解决工业和城镇建设用地700平方公里。得益者给填海造陆起了个颇为豪迈的名字：“新造地运动”。

　　地方政府之所以如此热衷围海造田，原因就在于沿海滩涂没有纳入18亿亩红线当中，可开发空间大，而且与城市水涨船高的土地价格相比，围海造地成本非常低，每亩人工造地成本只有几万元到几十万元，其出让价则至少升值10倍到100倍。因此，填海造地被认为是一项最经济、最快捷、最自由的“三最”工程。

　　有关专家告诉记者，填海造田并非完全杜绝，但应借鉴国外的经验和教训，本着科学、合理、有序开发利用海岸和自然资源的原则，从三方面对围海造陆进行统筹考虑，不能放任自流、盲目围垦，忽略对海洋及陆地环境的保护，以牺牲后代人的利益换取经济繁荣。围填海布局设计应首先尊重自然规律，必须以保证海域资源利用、海洋环境保护、沿岸景观建设、开发利用效率等的科学性、合理性为前提。