济南人境外买楼记
继购买奢侈品后，中国人海外购房成了全球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘，只要有了中国人的身影，等于贴上了畅销楼盘、涨价的标签。
在济南，也有这么一部分人演绎着“越洋楼记”。那么，是谁在投资海外房产?越洋楼的吸引力何在?其投资过程中存在哪些风险?
南部山区的公寓换洛杉矶的洋楼
180万欧元买法国红酒庄园还送城堡，300万人民币买塞浦路斯的联排别墅还送绿卡……陈晨至今记得自己参加不久前举行的2012北京春季房地产展示交易会时看到的房产促销信息。
在济南市民陈晨看来，这次房展会最大的亮点是130余个海外项目。加拿大温哥华某高档公寓在房展会场仅有一个四五平米的展位，但在展会期间，咨询的人却非常多，这个高级公寓售价为4万元每平米，而且都是精装修，相当于北京东二环位置的楼盘价，置业者可以用于自住或出租。
“参展房企最多的是欧盟国家塞浦路斯，共有12家。”陈晨记得塞浦路斯刚加入欧盟的时候，凭借优美的自然风景使全欧盟的人都蜂拥购房，引起当地人全民盖房，但金融危机后房屋滞销，房产商资金周转困难。这次来到中国的塞浦路斯房地产商促销力度大得惊人，300万元人民币可买海边连排别墅，还送绿卡，惹得陈晨心动不已。
陈晨在济南担任某大型国企高级管理人员已近十年，年总收入大概百万左右。“以前条件不好，没有能力照顾好家里人，孩子一天天长大，父母年事也已高，想要给他们创造好的生活条件和学习环境，也许全家投资移民海外是比较好的选择吧。”
而这次房展无疑让陈晨看到了移民的方式和其后的美好愿景。四季房展国际业务总监魏克非介绍，海外地产项目是一届比一届壮大，每一届基本上将近25%的增长率，从最早做的时候10几个展位，现在达到100多个展位。“这纯粹是市场形成的，确实是有需求。”魏克非说。同时，受国家宏观调控的影响，中国的楼市存在变数，房价不仅不会大幅上涨，而且有向下微调的可能，这降低了大家的购买和投资愿望。而限购政策更是催促喜欢买房置业的人选择海外项目。
据了解，中国人已经成为美国房产市场的第二大买主，即便是以保守温吞著称的济南人也加入了海外房产投资浪潮。陈晨在济南南部山区有一套200平方米的房产，以目前价位计算，“如果卖掉，能在美国加州买两栋别墅，在洛杉矶买栋洋楼”。
陈晨最中意的是澳大利亚房产，这也是中国人普遍爱好的地区，去年中国人购买澳洲房产的签约量仍然比2010年增长了30%。中国人在澳大利亚置业主要集中在悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、阿德莱德和珀斯，特别是被称为世界顶级富豪聚居区的澳大利亚第一大城市悉尼，成了中国富人和“富二代”的主要聚居区。一些澳洲人抱怨，中国人不看电影，不去图书馆，不听歌剧，一门心思买房，“好楼都让中国人买走了，好地方都让中国人占了，要是再这样发展十年，中文都要成为澳大利亚第一大语言了”。
在英国，根据第一太平戴维斯数据，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自亚洲，其中以中国的购买者居多;而根据世邦魏理仕判断，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家来自中国大陆。一位房产经纪人对英国的华文媒体说“5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”伦敦人开始抱怨中国买家推高了房价，房屋协会甚至警告说，许多年轻的伦敦人不得不等到50岁才能够负担得起如今的高房价。
当然，陈晨对此并不服气，他认为2012年的伦敦奥运会才是幕后推手。在2011全球房地产投资最热门城市中，伦敦紧跟纽约和华盛顿位居第三。“全世界都在伦敦买房，凭什么就怪中国人?”
谁在投资海外房产?
招商银行与贝恩管理顾问公司联合发布的《2011中国私人财富报告》表明，现在的中国人去海外买房主要出于四方面考虑：方便子女教育，保障财富安全，为未来养老做准备，为便利海外业务发展。
目前，有意投资欧美房产的吴迪常到京沪等地咨询相关委托机构。40岁的吴迪是济南某私企负责人，资产千万左右，2套房产，市值350万人民币左右，其余资产为现金、期货和部分股票市值。她更加看重的是孩子的教育问题和好的生活环境。于是她决定放弃国内的生活，全心全意地投资到孩子身上。在她看来，大城市的委托机构设置良久，经验丰富，能够得到的房源和程序也更好更简便。
“每年咨询和委托我们办理出国的人不计其数。投资海外房产大概分为以下几类人群：技术型人才、企业管理者、个体经营者。其中具有技术型人才的约占移民总人数的37.5%，而企业管理者和个体经营者则占62.5%。现在，各个国家已经降低了门槛，简化了程序，投资买房的，基本已经符合移民的条件。在海外买房，可以自住，也可以用来投资。房屋产权为永久产权，且购买手续简便、可靠。”双城国际地产公司投资顾问喻琦说。
在经过一系列比较后，吴迪也有小算盘，她打算“以房养学”。孩子将会送去澳洲留学，陈晨则选择在求学地买一套房子，用该房的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用。
吴迪算了一笔账：澳洲人平均周薪1260澳元，约8000元左右，若在租金收益率最高的澳洲黄金海岸购买一套人民币300万元左右的海景公寓，月租金达1.3多万元，一年的房租收入超过15万元，这笔租金收入足以支付留学生在那里一年的学费和生活费等开支。此外，澳洲房价每7年会翻一番，待孩子留学毕业后，陈晨还能获得房价翻番的投资回报。
其实，海外投资房产2005年之前，出国购买房产的中国人90%都是移民海外的中国富豪，他们首选的投资移民加分项目，就是购买住宅。有房子才有家，这是中国人的传统。后来，有一部分中国人关注到了海外房产的投资价值。与此同时，中国人在海外的房产投资方式也更加多元化，除了为移民者服务的买房自住别墅以外，还有为留学者服务的以房养学公寓，为自住养老者服务的自建房，为土地投资者服务的农场、庄园类型，为超级富豪服务的明星豪宅等。
受投资目的的驱动，中国内地投资者的心态与眼光均发生变化，投资地更为多元化。吴迪身边的朋友也投资菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国的房源。而他们最感兴趣的物业开始由单纯的住宅走向多元化，美、加等过不同城市的市中心以及在名校附件的高层公寓，再如细分物业如商铺和写字楼等都成为中国买家的投资首选。亚特兰大以MBA出名的大学凯斯西储附近的房子，据称租金回报可达10%以上，而投资一套房产最低只需30多万人民币。与济南低于3%的投资回报率相比，这些地区物业价值就是价值洼地。
海外房价不高，但交易成本不低
当然，“越洋楼”并非全无风险。
孙华应该是济南进行海外投资的一批人。2010年，孙华参加海外购房团，以380万元人民币的价格在美国买了一套别墅，只看过一遍房源，“周围有大幅草坪，注满水的游泳池瓦蓝，怎么看都像电影中出现的一样美好。”孙华以做玉石起家，在全省珠宝圈里也是知名的，拿出这部分资金来买栋别墅并没有太大压力。
然而买房之后，孙华发现，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。再加上一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费，让孙华悔之不及。他想将别墅卖了，可房产经纪人告知他，要想出手，还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费。如今，“没闹明白之前，我再也不敢到海外去买房了。”
的确，海外房价不高，但交易成本不低。很多国家在购房、持有、出售几个环节，成本很高。在加拿大购买新房须支付货品与服务税GST，税率为成交价的6%，另外可能须支付土地转让税和省销售税PST，还需支付律师费通常为1000-2000加元、验房和修补费、保险费、中介费成交价的1%-2%等，总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定不同，如多伦多现行税率约为房屋价值的1%-1.2%。各种成本算下来，其实际支出要高出一大截。
“只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。”中美不动产责任有限公司董婕说，人民币与国际接轨是趋势，汇率难免波动，目前已从6.7%降至6.3%，所以我们鼓励投资总额在50万元人民币以下的房产，就算汇率跌了，跌幅也就几千元，风险可控。同时董婕认为税收风险也不可忽略。美国的卖房增值税是30%，一套50万人民币的房子如卖到100万，则按差价的30%征税。“除非你去美国旅游，用机票等花费抵扣增值税。”
除了买房，“去海外当地主”似乎成为某些目光敏锐的投资客的目标，法国酒庄、美国的农场似乎都被他们看在眼中。“以前经常带团到美国买楼，后来发现即使买了房产在美国也很难租出去，所以现在我更建议客户直接买地。”搜房网国际事务部负责人庄诺说，“在美国有地，你到使馆办签证都会好些。”■链接
海外投资买房“四要素”
首先，要深入、全面了解将要投资的地区，尽量选择房地产上升前期购买。
其次，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。办理贷款的时候也要借助专业机构的力量。
第三，要详细研究各国的房地产税收情况。投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。
第四，关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。
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