楼市红黑榜：跑路，还是上岸？
日前全国土地工作会议上发布去年第四季度全国主要城市地价的监测报告显示，我国房屋、土地市场热度较去年全年有明显的下降，价格开始进入停滞回落通道。
生存环境的变动之下，“跑路”还是“上岸”，对于房地产开发商来说成为一个重要命题。
小房企的2011
最初，刘琦并没有想到2011年对于自己和所在房地产公司来讲会这么“纠结”。
2011年第一季度，国家颁布限购令，紧接着“鲁八条”“济十条”也相继出台。刘琦与同事的想法是“过去十年内，哪一次调控能够限制住房地产涨价的脚步?”
然而始料不及的是，接下来的时间一直到年底，关于房地产的“打压”政策不间断的推出：先是新版房地产信息系统启用，新建商品住房限购查询系统化。其后，公共租赁房严禁向职工集资借款;济南市也首次要求公开出让的国有建设用地中必须配建公租房。这还不够，公积金管理、禁止小额贷款公司向房地产企业发放贷款、济南市还率先实现并完成济南个人住房信息传到住建部，等到其后各地城市联网后，济南人在异地买房将受到限制。
刘琦所在的房地产公司规模并不大，如是一番政策折腾令其上半年几无业绩可言。第三季度开始，公司终于想出一个合理的应对方式：团购。这一时期，同时启动团购的还有恒生伴山、天鸿万象新天、绿地国际花都以及重汽、南益等旗下项目。刘琦着实忙碌了一阵子：看房者络绎不绝，问题特别多，表面看来火爆程度似乎回到2010年。然而购房者从未如此理智冷静过，他们看得多对比多，拍板掏钱的却极少。一个团购周期下来，业绩寥寥。
其实，刘琦所在公司的情况只是中小房地产企业的缩影。自去年启动的调控周期执行以来，中小房企就备受煎熬。中原地产分析称，由于中小房企的土地和在售项目储备有限，且周转率相比大型企业要低很多，与上市房企相比，融资手段也匮乏单一，企业资金运转困难，无米下锅。
与此同时，购房者“预期房价下跌比例明显提升，降价预期已经形成”，近日，世联机构发布《2011年四季度购房者信心指数报告》时分析，“未来一段时期内房地产市场将进入由买方决定的市场。”
如此一来，房地产企业无非要面对两个选择：一是“跑路”，另一个便是“上岸”：通过降价、个性化营销、提高项目品质或者干脆谋求合作、背靠大开发商好乘凉。
中原地产相关资料分析认为，目前出现房地产企业并购大潮的原因主要在于中小房企面临销售困顿及资金重压的双重难题，再加上一线房企在年初的战略转移，将其主要市场集中在二三线市场，以恒大为例，其百余项目超过40%位于三线城市。由于今年的调控政策在二三线城市的执行力度要明显弱于一线城市，大型企业进入二三线城市增加了企业并购的总量。
准现房都是“拖”出来的
在“名噪一时”的舜耕名筑楼盘工地上，仍然有少数逗留的业主，更多的是施工单位的建筑工人。“没找到跑路的开发商，拿不到工钱，只好再等等。”离舜耕名筑不远，相邻楼盘的建筑工人早已回家。
与“楼跑跑”的凄凉相比，目前济南市内多家楼盘促销广告屡见不鲜。
近来记者走访发现，多家楼盘打出“现房实景”、“准现房”的概念，某楼盘营销负责人的话语中多少透着点无奈。他说，近年来一轮又一轮严厉的调控政策，是目前准现房数量增加的最重要原因。
“开盘能销售三四成，就算不错的成绩。由于销售速度放缓，拖来拖去之下，就只能眼看着房子从期房变成了准现房。”他还说，近年来，新开发的房地产项目越来越多，而房地产调控政策的实施，使有效需求减少，各个房企的库存量就会相应增加。项目依然在开发建设，但是去库存化却慢了很多，这就造成了很多房子建好了还没有卖出去。“所以说，很多项目的初衷并不是想做现房，而是在调控政策下‘被现房’了。”他表示，未来一段时间，只要需求不放量，市场中的准现房将越来越多。
当然，购房者也对准现房和现房青睐有加。目前西部某楼盘推出数百套准现房，据楼盘营销人员介绍，项目已经全面结顶，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。购房者不需要对着图纸想象自己的房子。
专业房产代理公司最新调查现实，近期新开盘的多数项目销售情况并没有达到公司自己制定的计划。该公司认为，大多数楼盘的销售周期将发生改变，原来从开盘到销售结束短的数天、长的最多一个月的日子不可能有了，取而代之的将会是一年左右的销售期甚至更长，这将成为今后一段时间的正常态势。而且从近期几家项目的销售情况来看，准现房受到的青睐度相对较高。这也会“刺激”开发商有意识地选择准现房销售。
据了解，目前现房、准现房一般分为三类：第一类是开发商为了体现产品特色，主动以现房姿态出现在市场上，比如以现房、准现房形式开盘;第二类是因前期销售不理想，或自然销售周期延缓造成的被动现房;第三类是已经交房的少量尾盘，这类房源由于已全部呈现，加上前期业主的切身体验，其风险最小，但选择面也相对窄很多。
“准现房销售对开发商来说，是资金实力和整体实力的较量。按照这样的趋势发展，资金实力不强的小开发商日子会比较难过，有可能形成房产市场的一次洗牌。”一位开发商透露，除了卖期房可以掩盖产品的“硬伤”外，卖准现房最大的考验是开发商是否有足够的开发资金。如果资金链条断裂，对开发商的打击将会是致命的。因此，推行准现房销售是一个开发商实力的表现，还非常考验发展商对项目的操作能力及对市场的判断力。
首先是“活着”，其次才是“发展”
中国指数研究院统计数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%。这组数据显示出去年我国土地市场的冷清。不过从去年12月开始，情形似乎在生变。
近期，万科、保利地产、招商地产及中海地产发布的信息显示，它们在最近40天斥资百亿拿地。相比之下，在去年前11个月里，中原地产此前的统计显示，这4家公司加上雅居乐地产和绿城中国等其他6家房企，拿地的总金额也不过1000多亿元。
相对于“跑路”，这多少有些“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的感觉。其实，目前形势下，开发商选择“上岸”的重要原因是企业自身状态，摆在第二位的才是对未来的判断。
根据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。这些交易中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
“并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已地断臂求生。”济南房地产评论人于清最近参与了几次类似案件，“这一类开发商往往横向发展，有的整体出让股权，赚取土地溢价。有的则出让一部分股权，他们能够收取最终利润却失去管理权。”
“房地产同样也是做产品，品质是一个前提，但这个特殊的产品却很难有一个品质的衡量标准。”房地产评论人聂建湘认为，在楼市快迅发展时，品质流于时尚浮躁的情形也是业界的普遍情况，在现在楼市进入调整期的时候，房地产行业应该回归到对于品质的真正关注上，就现在市场情况而言，楼盘开发前期的市场定位和产品策略都需要大的提升。
■延伸阅读部分2011年度政策回放
■1月26日 国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施即“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时要求在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。
■2月21日山东省政府办公厅公布《关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，规定二套房首付款不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍济南青岛要按照国家规定从严制定和执行住房限购措施住房保障和房价稳定不力的市政府负责人将被约谈问责。
■3月7日，济南市城乡建设委、济南市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》济建房字〔2011〕1号这标志着济南市商品住房限购实施细则正式发布 。
■发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。
■1月20日至6月20日 央行六次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21.5%的历史高位。
■1月、4月和11月 央行分别三次加息。11月，中国建设银行北京分行宣布上调首套房贷款利率至基础利率的1.1倍后，民生银行和深圳发展银行也随后将首套房贷款利率提高至基础利率的1.05倍至1.1倍。
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