济南楼市，“金九”反弹成定局？

    房地产市场又处在十字路口，向左向右？向前向后？似乎每一步都那么敏感、脆弱、游移。“金九银十”、“回暖”、“第二轮调控”等关键词充斥所有对房产文字的描述里。调控政策出台半年后，被打压的楼市真的要反弹吗？回暖当成定局？

假回暖，还是真回暖

　　随着“金九银十”的不断深入，楼市“回暖”声音又起，但是否真的回暖，质疑声又频频出现。来自国家统计局山东调查总队的信息显示，今年８月，山东房屋销售价格同比涨幅继续回落，为６．５％，涨幅比７月回落０．７个百分点。但环比价格出现上涨，与７月相比上涨０．３％。而从相关统计看，８月全国７０个大中城市房屋销售价格同比上升９．３％，尽管同比增速下降，但环比连续两个月持平。从同比增速看，８月是全国房价连续第１５个月同比上涨，也是房价连续第４个月实现增速的同比下降。８月涨幅较７月的１０．３％有所下降。

　　数据对比可以看出，山东同比增长明显低于全国水平，但环比却上涨了０．３％。虽然调控效果较明显，但山东房价依然坚挺，因为只有环比才能正确反应近期房价动态，环比０．３％的涨幅虽然不大，但目前全国形势下仍显突出。

　　据了解，８月份济南全市住宅成交１６２５套，比７月份的１７７０套减少了１４５套，略有回落，但仍是楼市新政出台以来比较高的一个数值，比６月份的１２７４套高出４５１套。进入９月，很多楼盘都取得不错的销售成绩。９月５日，天鸿万象新天新盘加推，仅１２０分钟推出的４栋多层洋房一抢而空，目前已累计销售近５００套房源。天泰太阳树二期开盘，当日销售总额高达２．５８亿元。而随着“金九”的不断深入，目前济南打折促销楼盘已达５０多家，不少楼盘甚至推出最低８．５折折扣。

　　面对“回暖”，一不愿透露姓名的资深地产人士对《齐鲁周刊》记者称，更多的是一种表象，仅从成交量上看的确有所回升，但这种交易量的回升并非真正回暖。原因有四，一是交易量回升是开发商“以价换量”的结果；二是成交量环比上升，是建立在前期较低指标的基础上；三是成交量回升背后存在需求结构的改变；四是“回暖”恐慌的出现，背后存在利益集团推动和盲目炒作的非理性因素。

　　一边是“回暖”消息甚嚣尘上，一边却呼吁放松调控。呼吁放松调控者主要担心影响经济，房地产拉动经济俨然已成不需证明的真理，但“房地产拉动”不等于“高房价拉动”。房价下降，交易量上升，只会压缩房地产商利润空间，而不会影响经济发展。如果房价回归到合理价位，保证大多数民众买得起房，保证交易量维持适当水平，同样能起到拉动经济的作用。相反，房价长期脱离民众支付能力，将逐渐挤出自住需求者，使炒房者比例越来越大，买房只是为了转卖，这反倒会削弱房地产对家电、家具等诸多行业的拉动。

　　
房价会不会再暴涨

　　《齐鲁周刊》记者采访济南各区域在售楼盘发现，尽管遭遇政策打压，房价上涨趋势并没有扭转，一个显著的现象是目前市区每平方米房价接近、达到甚至超过万元的楼盘持续上升，比去年底明显增多。

　　旅游路奥体中心以西、二环东路以东，在售楼盘均价几乎在９５００元以上，只有极个别楼盘均价在９０００元左右。一年前，工业南路附近多数楼盘房价不到８０００元，如今超过９５００元的楼盘有多个；经十西路，去年下半年７０００多元的楼盘，现在涨到９０００元左右；纬十二路附近一楼盘，前期均价７０００多元，最近推出的房源最高已达万元。与一些一线城市开发商想涨价却不敢涨的心态不同，作为二线城市的济南，开发商心态似乎远没有那么纠结。

　　资深地产评论人、山房网总经理赵鲁梁告诉《齐鲁周刊》记者，今年房价走势绝对不会像去年那样疯狂。去年房价上涨有多种原因，大众观望积累下的太多刚性需求都在去年释放，以至于越买越涨，越涨越买。今年利好政策改变，银行贷款相对严格，年初以来成交量明显下降。在房价相对较高情况下，也不会有人再头脑发热大规模炒房。但以目前环比看，小幅上涨还有可能，但不会暴涨，主要是住宅供应量增大，限制价格上涨，而且销售证报批受政府控制，开发商定价过高可能拿不到销售证。

　　
楼市能否“再调控”

　　９月１９日，阴有小雨，齐鲁秋季房展会的现场也越发冷清。据悉，本届房展会参展开发商只有２０几家，带着多个项目，但新推出的房源并不多。在开发商大力打折促销气氛中，济南楼市虽比前几个月稍有回暖，但与往年比，今秋房展明显冷淡。

　　“虽然楼市是否回暖以及二轮调控是否实施尚不确定，但可以断定的是调控政策绝不会放松，这是握在政府手里的王牌。”大溪地房产项目相关人士告诉《齐鲁周刊》记者，即便如此，随着市场对调控政策的逐步消化，楼市刚性需求开始释放，房价下调预期明显减弱。

　　据悉，楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”行为，提出铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是“金九”头两周，楼市确实显现量价齐升态势时，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，严厉指责“楼市调控会影响经济增长”论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。

　　另外，在大多数媒体还没对新一轮调控效果质疑时，人民日报又率先以《别让楼市调控成了百日维新》拉开“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来，一个月内接连６次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎箭在弦上。值得注意的是，新华社虽率先提出房价“合理回落”，但楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势，人民日报又第一个提出“房价合理回落是大势所趋”。因此，业内人士分析，再调控政策极有可能１０月出台。但一些开发商却乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为保经济增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。对此，专家指出，楼市调控并不影响保８目标，开发商不可心存侥幸。
 

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□本刊见习记者  唐洁薇

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