济南楼市的“金九银十”(2)

“‘博弈’了两年，耗不起，也耗不过，就目前看房价极可能还要涨”

　　济南某开发商告诉《齐鲁周刊》记者，新政出台之后的近５个月里，大多数项目的销售受到较大的影响，销量大幅减少，半年任务踉跄完成，而目前稍微转好，成交量有小幅攀升，对开发商来说，形势好不容易转好了一些，确保总销售金额是第一要务。

　　而对于目前的折扣力度减轻或是个别的均价上涨情况，业内人士认为并不能说明开发商在试探涨价，开发商当然希望房价能够涨上去，然而在国家调控未止，各方继续博弈，观望情绪浓厚的情况下，想要明目张胆的把价格涨上去恐怕还需要勇气。

　　一位资深地产人士认为，在成交均价下降的带动下，市场成交量会转暖回升，同时随着下半年市场潜在供应量的上市，市场成交量会出现持续上涨，成交价格也有望出现平稳上涨。在政策的不确定性和市场风险的双重作用下，未来市场的竞争将更加激烈。对于需要快速回笼资金的部分开发商来说，可能会采取降低预期售价的方式，大量同质产品共同推向市场将加快市场走向明朗化。

　　一直在观望的市民陈先生告诉记者，最近经常收到楼盘促销的短信，有时一天四五条，“感觉在这场拉锯战里，开发商有些着急了，可看媒体的报道，感觉房价并没有多少变化，有的甚至还在小幅上涨，不知道是不是该再等等。”

　　记者采访发现，从４月中旬楼市调控以来，济南房地产市场一直较低迷，买卖双方持续观望，销量同比大幅下降的同时，房价却依然在小幅上涨，这让不少购房者有些不知所措。

　　据记者了解，与国家出台楼市调控政策之前相比，济南楼市的多个楼盘出现销售阻力，尤其是一些房价冲高的中高档房源，别墅受影响较小。上周济南市共成交商品房５３５套，环比前一周减少了１２０套，跌幅达１８．３％，其中住宅３５０套，环比前一周减少了１５２套，下跌约３０％。

　　成交量下降，与其对应的应该是房价下跌，然而市场却没有按照正常的规律前进。据了解，一些楼盘正在酝酿涨价，北部一家楼盘售楼人员表示，他们的楼盘每平方米大约要涨５０元，而南部一家楼盘因为别墅产品稀缺，区域配套趋于完善，也正在酝酿涨价，据称，每平方米至少要涨千元以上。

　　一个值得注意的信息是，目前济南市新建住宅房源的供应量并没大幅增加，且分布也极不平衡，其中历下区和市中区居多，都在１４万平方米左右，历城、天桥等区域的可售房源总量不多。市内五区之外，章丘和长清总可售房源总体量为１４．２万平方米。目前，济南楼市仅有万达广场、海尔绿城全运村、银丰花园、阳光１００、保利花园、外海蝶泉山庄、名士豪庭、鲁能领秀城、凯旋新城、绿地泉景、中海奥龙观邸等十几个楼盘有房源在售，还有一些楼盘正在蓄客当中，房源还未进入市场。

　　 “九、十月份济南楼市或会出现放量的情况，有很大一部分是高端产品，根据目前的楼市状况，房价下降的可能是存在的，但降幅不会很大。”业内人士分析，济南的供需关系还存在矛盾，但随着调控政策力度不断加大，开发商采取促销，加快回收资金的可能性也在加大。降价的可能性是比较大的。

　　一些市场人士认为，新政调控四个月以来，一些刚性需求的购房者逐渐认可政策规定，而看到房价也并未出现真正下降，观望情绪已经“放松”。

　　这种“放松”恐怕在很大程度上也是出于无奈。“我现在不期望金九银十能出现多大的优惠空间。好吧，开发商赢了，我准备出手了，跟他们‘博弈’了两年，我耗不起，也耗不过了，就目前看房价极有可能还要涨，买房这件事快把我给逼疯了。”有着两年“观望史”的封先生这样对《齐鲁周刊》记者说。

下一轮调控，新一轮迷惘？

　　一些开发商看来，在这场三方博弈中，他们也并不是“赢了”，而是不得不“从了”。

　　在新政调控５个月之后，连一向力挺房价的华远总裁任志强也少见地向台下数百开发商发出呼吁：配合政府的调控，主动将房价降下来。他甚至开玩笑说：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹也表示，在目前租金回报率仅１％的情况下，房价想要维持住并不现实，今后一个时期，不少开发商将面临资金紧张问题，从加速资金回笼避免出现资金链断裂这个角度出发，“房价要跌”。

　　事实上，连这些地产大腕也都看不清目前中国房地产市场的走向。新一轮“铺天盖地”的不确定性消息让房产产业链中的所有人都无所适从。８月２３日，中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施，但对二手房贷比例在扩大。

　　此前，８月１２日，中国房协副会长朱中一在博鳌论坛上发表演讲时表示，中房协７月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一“有板有眼”的讲话使得之前对“第二轮调控”的猜测感到有点“真”的意味。

　　虽然地产界的“任大炮”力劝开发商“从了”，据一些数据显示，各地楼市均有反弹迹象。国务院副总理李克强在８月１３日和８月２１日，两次重复强调要继续落实房地产政策调控，坚持抑制投机炒作行为。这两次讲话，被媒体称为目前房地产市场的一针“清醒剂”，这使得被炒作的纷纷扰扰的“第二轮调控说”，蒙上一层迷雾重重的阴影。

　　一系列信息让对抱有房地产调控不会持续太久、下半年房价可能回调甚至出现报复性上涨心态的部分开发商来说，这无疑是一个明显的心理打击。一些对形势有清醒判断的开发商，顺应形势对所售房屋价格作出适当调整，通过调低开盘价格、加大打折力度推动销售，不失为明智之举。

　　“打折楼盘的增多，也说明前期打折力度较大的楼盘掀起了销售小高潮，在业界已产生了明显效仿、跟风效应。此外，打折盘较此前明显增多，也与传统的销售旺季即将到来有关。”济南知名房产专家赵鲁梁告诉《齐鲁周刊》记者，即将到来的９月和１０月是不少行业的传统销售旺季，被业内称为“金九银十”，往年这两个月的房地产成交量在全年销售中一直占有较大比重，任何一家开发商都不会轻易放过。