民资养老产业的爱丁堡样本
放弃单价２４０００元／平方米的酒店公寓的对外出售，转而改造成高端养老公寓，近日，青岛新华锦集团进军民资养老产业的新动作引起了广泛关注。与这种动作相适应的是，青岛市中心城区人口老龄化程度已达１７％，且将继续攀升，而山东省的高端养老产业则处于空白期。
公寓到养老的“跳跃式”转身
王海是青岛某外贸公司的负责人，近期日本地震影响到公司业务，王海因此获得了少有的假期。事业成功的王海平日几乎没有时间照顾父母，“家里虽然雇用保姆，却仍觉得不够专业，而普通的养老院环境不好。听说这里要开发老年社区，我过来考察一下。”
王海说的“这里”是指东城区新华锦公司开发的爱丁堡项目，由于地理位置和项目品质的突出，公寓价格高达每平方米２４０００元。这个数字，在整个青岛、乃至山东房地产市场中也算得上前几位。日前，因对国内高端养老产业的看好，新华锦集团放弃爱丁堡项目一号楼的对外销售，转而将其改造成老年公寓。王海觉得如果此项目运作成功，自己为老人备下的百万养老金才算“找对了花钱的地方”。
“一号楼原规划为酒店式公寓，每户建筑面积５０至８０平方米，比较适合做老年公寓，其楼底四层网点可作为老年公寓配套设施和公共活动场所，楼上约１７０个公寓房则用于老年人居住。”新华锦（青岛）长乐颐养有限公司董事会秘书李传波告诉《齐鲁周刊》记者，目前楼体建设已经基本完工，老年公寓计划于今年１０月５日开业，那一天正好是重阳节。
据了解，新华锦集团为该项目投入不菲，原本可以高价向市场销售的公寓只能以近乎成本价转让给具体负责老年公寓项目的子公司，加上家具、公共服务设施的购置，总投资在３亿元以上。而作为青岛首家中外合资的老年颐养服务项目，爱丁堡老年公寓在硬件方面，将配备银行、餐厅、诊所、游泳池、电影院、多功能厅等一系列设施，也包括图书馆、健身房、配有专业营养师的餐厅，２４小时管家服务还有配套的医疗护理，我们的目标就是把老年公寓打造成五星级酒店及三甲医院，成为一个达到国际标准的老年综合产业服务机构。”李传波说。
据了解，该公司与有二十多年养老产业经营历史的日本长乐集团合作，项目管理和服务人员全部赴日接受专业的管理及服务培训，“我们的老年社区就是扶梯和电梯，但是我们从日本引进的扶梯上面设有活动的椅子，随时都可以坐一坐。还有很多的自动设备，比如说洗澡的时候就会有机器帮你搓背、烘干，非常贴心。”
２０％高收入家庭是服务对象
“我们一挂出招聘广告，就有许多人打电话问我们项目什么时候完工、什么时候可以入住等相关问题。”在京沪地区，由民间资本主导的高端养老社区早已兴起，这些公寓普遍装修精美，并提供２４小时管家服务，营销对象直指高端老年群体，除了硬件设施堪称一流，专业化照护高标准服务也令入住老人称赞。只是目前山东省在高端养老方面仍属空白。
其实，新华锦集团把利润丰厚的房地产项目拿来做养老产业并非偶然，早在２００８年新华锦公司就将中高端养老产业作为未来公司发展的支柱产业，重要原因就是“养老产业，尤其是高端养老产业还处在起步阶段，潜力巨大。”
记者从青岛市老龄办了解到，预测２０１１年青岛市老龄化比例约为１７．８７％，２０１５年这一数字将达到２１．０５％。青岛市老龄办主任李雪英告诉记者：“整个养老产业市场化才刚刚启动，市场参与者还远远满足不了需求。现有养老机构床位少，档次低，服务差，青岛有１３０多万老人，调查发现近１０％的老人愿意入住养老机构，但现有养老床位只有一万五千来张。”公开数据显示即便现有开工项目全部投入使用到２０１２年新增床位１．２万张总床位３万多张平均每千名老人才享有２３张床位这与百万老人的市场相比仍是杯水车薪。
然而，青岛的老龄化趋势只是山东、乃至全国人口老龄化的缩影。数据显示，目前山东省６０岁及以上老年人口有１３３７．２８万人，位居全国第一，且未来１０年将以每年７２万人的速度递增。而２００９年我国６０岁及以上的老年人口已达到１．６７亿，且将以每年３％的速度增长。
“我们提出一个口号叫做‘一碗汤的距离’，我们把养老产业引进社区，让父母和子女住在一个小区，儿女煮了什么东西可以很快给父母送过去，如此更有助于拉近儿女与父母的距离。”按照张言松的设想，新华锦将致力于建立一个达到国际化标准、国内顶级的老年综合产业服务机构，弥补国内高端养老市场的空白。而在爱丁堡老年公寓成功后，新华锦将把该模式向其他社区和地区进行复制，实现品牌化、规模化。
当然，高标准的服务自然需要与之相应的费用。据悉，入住的老年人每人每月要交纳的生活服务管理费就在１万元以上，确实不是一般人所能承受。“我们是要满足２０％高收入家庭老年人对养老的高质量要求，市场定位面向青岛、山东为主，也吸引全国高端收入的老年群体。”新华锦（青岛）长乐颐养服务有限公司总经理张言松表示，该项目可以到东北、山西等气候条件较差或较富裕的地区开展异地营销，也可以利用区位优势吸引养老成本较高的日韩老人到青岛养老。
养老地产面临尴尬现实
“虽然费用高昂，但是养老行业的回报并不高。”今日中国老龄科学研究中心的陶立群告诉《齐鲁周刊》记者，目前国内的民间资本基本上都集中在高端养老市场，极少有企业开发针对中低收入人群的养老项目。但高端养老地产建设成本动辄５、６亿，收回投资则需要很长时间，一般年投资回报不过１０％。“现在之所以有这么多的资本愿意进入高端养老产业，主要还是看重其前景巨大。”
在青岛，除了新华锦集团，有意掘金养老产业的民营资本还有澳海资产管理集团、青岛中润德集团、青岛银龄美海洋生物科技有限公司等。“青岛滨海，自然环境优越，生活环境则安闲舒适，很适合老人在此颐养天年。”这也是为何山东的高端养老产业起步于青岛的原因之一。
“现在民资企业觉得养老产业能赚钱，纷纷圈地抢占市场，投建高标准老年公寓。”但一些民营资本在投资前没有充分评估风险，进入后才发现投入大、赢利难甚至亏损。在湖北武汉，曾号称“华中最大养老公寓项目”的民办华威老人院吸引当地５００余名老人出资购买该养老院的入住权，然而该项目最终因资金链断裂崩盘。业内人士认为，但现阶段投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，虽然前景广阔但是现状尴尬，民资企业需要斟酌再三。
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