北大资源：专注社区“价值服务”

　　资源如何到家——

　　2014年的地产市场在机遇和挑战并存中前行，国家层面的政策调控和不动产登记制度的推行进一步加剧的市场的不确定性演变，对众多房地产企业必将是一个加速洗牌的过程，房地产企业的“拿地、卖房子”的简单产品供给模式已经一去不复返。

　　早在2013年底，北大资源就依靠其雄厚的文化教育背景和北大方正集团的优质资源在全国率先推出了面向北大资源业主服务的社区服务网络平台——“资源家”。如今，“资源家”也进化到了承载内容更加丰富的2.0版本。与此同时，“尚品清河”新文化社区的揭牌运营更是标志着北大资源打造文化地产新标杆的愿景正在实现。

　　什么是文化地产?文化地产能够提供什么样的服务?《齐鲁周刊》特邀请方正集团董事、总裁、北大资源集团董事长余丽，方正集团副总裁、北大资源集团CEO方灏参与本期财经茶座，听他们讲述什么才是真正的价值服务。

　　时间：2014年9月10日

　　地点：北京市海淀区成府路方正大厦

　　座谈人：余丽(方正集团董事、总裁、北大资源集团董事长)

　　方灏(方正集团副总裁、北大资源集团CEO)

　　董振(齐鲁周刊副社长)

　　丁爱波(齐鲁周刊首席记者)

　　我们未来将更关注后续的社区服务

　　丁爱波：最近两年以来，北大资源集团在“文化”与“社区”领域有了一系列的动作。这些举措越来越清晰的显示出北大资源集团在社区建设上的战略主张——走“文化”与“社区”融合之路。

　　余丽：作为房地产开发商，除了是房子的建造者、提供者，我们未来将更关注后续的社区服务。

　　我们在战略定位的时候把自己定义为“资源整合型城市运营商”，“资源整合”主要是整合北大和方正的资源，和整个城市的规划融合在一起。具体到产品落地的时候，我们将之定义为“新文化社区”。 “新文化社区”里面有很多的内容，包括我们的“两个中心、一个平台”——两个中心是指新文化中心和北大医疗健康管理中心，一个平台即线上社区服务网络平台“资源家”。

　　我们的新文化中心实际上是给居民一个公共的活动空间。新文化中心里的“北大书院”有北大图书馆的荐书，我们会在这里举办读书会、文化沙龙等活动;在“北大讲堂”里，会定期请北大的教授为居民做讲座。除此之外，还有很多居民自发组织的文娱活动也会在里面开展。

　　很多开发商都可以去打文化牌，但我们是以北大的文化作为一个主要符号在社区落地，这是真正的价值服务，具有稀缺性和不可复制性，是我们和其他开发商的不同之处。

　　更值得一提的是北大医疗健康管理中心。如果说文化中心是为居民的“心”提供服务，那健康中心就是为居民的“身”提供服务，会给大家提供一些基础的门诊服务，还可以提供家庭医生的服务，以及居家养老的服务。可能已经有很多地产商也在做养老地产、健康地产，但是我们不可复制的优势是，我们有着北大医学部强大的医学资源作为支撑。

　　董振：北大的教育资源在济南落地的情况是怎么样?有没有一个准确的时间表?这是大家非常关心的问题。

　　方灏：我希望越快越好。济南市政府很欢迎我们到济南发展，但具体操作起来会涉及到很多现实问题，像规划的问题、土地的问题，所以具体的进度还得看各项问题的解决情况。

　　余丽：这里还有一个政策的问题。中国的基础教育基本上是以政府公办义务教育为主，但我们做的是社会资本办学校，所以在与地方合作的时候会遇到一些政策上的障碍。我们也会积极去和政府探讨，共同寻找一种新的模式，比如和政府联合办公立基础教育，让老百姓真正的在义务教育领域享受到北大的品牌和优势。

　　基于市场化原则的内部协同

　　丁爱波：方正旗下有五大产业板块——IT、医疗医药、金融、房地产和大宗商品交易，我们在整合这些内部资源的时候，有没有形成一种机制，这种机制对其他的产业板块来说有多大的约束力，它的执行力有多大?

　　余丽：我们虽然是内部的资源，但毕竟是不同的产业板块，整合的力度到底有多大，是不是具有可持续发展的优势，这的确是一个非常重要的问题。

　　首先我们都是一个姓氏，都叫北大。北大的校办企业是中国校办企业中做的最好的，从学校的层面，北大一定会支持方正的发展。方正的发展也会回馈北大，支持北大教育事业的发展。这是一个良性的循环。

　　从方正层面来讲，方正尤其重视产业协同，只有我们各个产业集合起来才能够使我们的投资成本最低，集团最终的利益才能实现最大化。这是集团整体战略要求。

　　第二，从集团的管理体系上来讲，我们可以通过行政手段，包括考核、预算这些日常管理手段实现资源的整合。

　　第三，其实各个产业都有自己的一种成熟的发展模式，都可以独立生存，只不过我们现在的北大资源搭建了一个平台，也是为其他兄弟产业重新找到了一个拓展项目的方式。

　　方灏：关于内部协同我再补充一点。余总说我们是一家人，我们会有集团内部统一协同的命令，但同时我们的内部协同也是基于市场化的原则，只有形成了商业模式，协同才能真正实现并可持续。

　　像IT板块的方正宽带，它就是要接入到社区提供服务的，方正世纪做智慧社区的解决方案，实际上就是在覆盖社区人群，我们北大资源的项目对他们来讲就是生意。

　　丁爱波：现在，很多开发商可能现在也在提资源整合，但是都是在做外部整合。

　　余丽：是这样，比如养老地产，其他开发商需要去找医疗机构合作，去找保险机构合作，但我们自己的产业体系内都有这些资源，这是我们有别于其他开发商的完全不同的一种优势。

　　董振：从医疗层面来讲，我们在整合当地医疗资源时有什么做法?

　　余丽：现在有个热门词汇，叫医疗共同体。首先，我们所有在全国各地开发的社区里面标配都有北大医疗健康管理中心，挂的都是北大医疗的牌子，是纳入到北大医疗管理体系里面的。

　　其次，我们的医疗服务是一个多层的网络体系。

　　第一个层级是北大医疗健康管理中心、社区门诊。主要是服务于居民的一些基本的需求，健康咨询、健康档案、居家养老或者是普通的就诊、打针、吃药等等。

　　第二层级就是当地的三甲医院。一些有需要的病人，我们可以帮助他预约挂号，从而实现绿色通道服务。因为我们是以北医的强大医疗资源为后盾，这些医院也很愿意和我们形成一个医疗共同体。

　　第三个层级就是北医的九家附属医院。这些医院有很多学科在世界上都处于领先地位，有特别需求的病人，我们的健康管理中心，会帮用户直接对接到需要的医院、科室，预约挂号，实现到北大各家三甲医院的绿色就医。

　　除此之外，我们还做了第四个层级。我们和世界上知名的医疗机构形成医疗共同体，当你有需要世界知名医疗机构来满足你的需求的时候，我们也可以为你提供绿色服务通道。

　　以上的这4个层级，足以满足业主不同层级和不同的疾病的需求。

　　(上接第33页)

　　“网购“社区服务

　　董振：自去年9月份我们“资源家”平台推出以来，不同项目执行的落地情况能不能请您介绍一下?

　　方灏：我们2013年12月1号推出了“资源家”1.0版，近期我们又推出了2.0版。这种网络社区服务平台是一个新生事物，最重要的是先要有一个整体的架构，然后再进行自我修正、自我完善。

　　对“资源家”而言，互联网技术发展到今天，技术上已经不存在任何问题了，我们遇到的问题主要在于运营体系。这个运营体系需要建立一系列的组织章程，我们需要知道按什么样的流程去做这件事情。

　　最近我们的2.0版上线以来， “资源家”关注度大幅提升。未来，我们会把整个社区服务都放在这个平台上，让它变成一个社区居民的必备工具。

　　董振：在落地过程中，我们遇到哪些突出问题，我们是如何解决的?

　　余丽：说到“资源家”，我特别有感触。在外地做项目的时候，我们在跟政府沟通时着重讲的就是我们可以把北大的教育资源、医疗资源这些能够植入到社区里面去，但是真正做项目的时候，由于规划的问题、政策的问题，导致我们这些资源无法实际落地，这是一个困惑。

　　现在很多人喜欢网上购物。基于此我认为，既然我们买衣服可以坐在家里不出门就买来，为什么服务不可以打破这种区域界限，实现网购?由此我们开发出了“资源家”，把我们的这种困惑通过互联网的手段解决。

　　在开发过程中，我认为第一个困难是内部资源整合。“资源家”刚开始开发的时候就表现的比较突出，当时我们要整合教育资源、医疗资源，包括金融资源，这些整合意味着人工成本增加，投入可能要超出预算。所以在一期开发的时候，我们把“资源家”纳入到方正的战略高度，靠集团的行政命令，让所属企业必须来做这件事情。

　　第二个困难是来自于地产项目公司的阻力。既然我的战略定位、开发模式和别人不同，那我们在从项目的规划、定位，包括营销的时候也要围绕着我们的资源整合战略去转型。以营销为例，很多地产商就是花钱做营销，请明星做晚会。我们在做的时候就要求项目营销往文化方向转，我们不请明星，改为请专家，请北大的老师，请医学的教授，让大家有机会与来自北大的专家、学者零距离接触。这样的转型，我们花了很长时间。

　　第三，我们把内部的资源现有的资源放在“资源家”里面，但教育资源、医疗资源都是对应的小众人群，流量不够大。但“资源家”是网络平台，只有流量上去了，才会产生经济效益。

　　所以，如果 “资源家”要发展成一个成熟的产业，必须要先做我们的特色服务产品，同时再拓展我们的平台，吸引外部的合作伙伴都到我们这个平台上来。比如，我们家庭的易耗品都要去超市买，而方正集团有集采部门，我们能不能在严控把关质量的前提下，统一跟一到两家供应商谈一个相对优惠的价格，然后再放到“资源家”上?比如家装材料，作为地产开发商，我们有很多装修行业的合作伙伴，那我们能不能把这些供应商也拉到这个平台上来，直接为社区的居民服务?

　　这样一来，网站流量有了，相应的价值也就有了。

　　丁爱波：“资源家”与其他商务平台的区别是什么?

　　余丽：可以这么说，我们“资源家”就是定位在社区服务上，而其中最有特点的，也是别人做不到的是，我们提供北大的医疗和教育的服务。

　　■延伸阅读

　　何为资源家?

　　9月22日,由北大资源集团开发的社区服务网络平台——资源家2.0版本正式上线发布。

　　“资源家”被北大资源定义为社区服务类网站，网站包含教育、健康、理财、商城、社区、业主专享6大核心频道，实现社区资讯发布、教育健康咨询、线上购物理财等诸多功能。居民通过登录网站就可以居家享受与生活相关的各类服务，满足各个群体的不同需求。

　　在“教育频道”，由北大附中、附小、幼教的资深教育专家组成专业教育咨询服务团队，为业主提供留言咨询和在线定时咨询;“健康频道”依托北京大学医学部的优质医疗资源，可以提供北医7大附属医院绿色就医、全球6家顶级医院转诊、300位知名专家健康咨询、社区健康中心贴身私人医生、定制健康档案个性健康管理、中医秘方养生保健咨询服务。“理财频道”则以方正集团在基金、证券、银行、信托、资产管理等全牌照金融服务资源为支撑，在确保有效控制风险的前提下，为业主一站式、多样化的专业金融服务。为了满足业主更高层次的需求， “资源家”还可提供“名师课堂”、“优先实习就业”、“预约门诊”、“专人陪诊”、“明星信托产品”、“正价优惠”等高阶服务。

　　这类社区服务类网站的应运而生，对于打破目前优质医疗和教育资源分配的不均衡现状，也起到了一定的积极作用。

　　■相关链接

　　山东北大资源项目简介

　　北大时代

　　北大时代项目现规划东至历黄路，西接顺河高架，南临小清河，北至二环北路，位于快速发展的滨河新区核心区，地处南北城市景观主轴和东西时代发展轴的重要位置，是济南北跨战略的桥头堡项目。

　　尚品燕园

　　尚品燕园位于历下区东部新城，项目占地面积约8万㎡，总建筑面积约26万㎡，是山东北大资源专为青年城市精英量身打造的时尚人文社区。 尚品燕园是山东北大资源继成功开发尚品清河之后，在济南东部的又一地产力作，力图将其打造为济南东城核心标杆楼盘，为广大城市精英提供一个时尚、舒适的居所。

　　尚品清河

　　尚品清河是北大资源集团落地山东的首个项目。项目位处泺安路以南，济泺路以西，太平洋小区以东，紧邻洛口商圈，是正在形成的济泺中央居住区的核心。该项目作为济南北部清河流域首席名盘，于2010年5月首次开盘，项目热销创造了济南楼市的奇迹，2012年底，项目已经全面交付。

　　新松绑限贷让房贷政策更加市场化

　　□李宇嘉

　　“9·30央行房贷新政”最大亮点，是个人住房按揭贷款政策真正走向差别化和市场化。

　　自2002年央行121号文以来，在楼市调控上信贷政策一直秉持差别化总基调，即确保首套住房贷款在首付成数和利率上优惠，而对第二套房贷则根据楼市调控形势采取谨慎支持原则，对第三套则施行惩罚性贷款原则，甚至干脆停贷。但回顾10多年房贷政策变化，尽管表面看始终没脱离差别化大框架，但执行过程中存在明显偏误，表现在首套房贷优惠政策不稳定、不能长期坚持。没有将改善性房贷需求和投资性房贷需求厘清，对改善性房贷需求支持不够;房贷政策没随着住房供求形势的变化而适时调整。

　　为首次购房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍折扣利率)、足额按揭贷款是国际惯例，我国原则上遵循这一惯例，但首套房贷优惠从来都随着资金面状况而起伏，货币政策宽松或银行资金充裕时，利率较为优惠，额度较为充足，如2008-2009年;货币政策收紧或资金紧张时，银行就取消优惠甚至上浮利率，额度也较为紧张，贷款发放周期也较长，2013年四季度以来房贷政策就属此种情况。

　　房价上涨较快和房价水平较高时，居民住房贷款需求增长也较快，此时房贷政策差别化特征应更加鲜明，降低不合理住房需求占用房贷资源的同时，应增加首套房贷额度、提高首套房贷优惠幅度。但在过去房价上涨较快时期，差别化房贷政策在抑制不合理需求的同时，首套住房贷款也被连带紧缩，如2010年密集打压楼市需求过热过程中，将首套房贷首付比例从20%提高到30%，利率折扣幅度不断降低;再如2013年四季度以来，重点城市房价再创历史新高，但由于货币政策转向盘活存量和“定向宽松”，首套房贷利率水平甚至一度上浮，额度也被砍掉。

　　房贷政策僵化的另外一个表现，是对新增首套住房需求和改善性住房需求不能灵活支持。我国城镇家庭户均住房套数已从2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套，户籍城镇居民住房自有率超过80%，2.6亿城镇非户籍外来人群是未来新增需求主体。随着新型城镇化“三个一亿人”战略的推进，未来这部分人群住房贷款需求将明显增长。外来人群对低成本、低首付按揭贷款需求的刚性更明显，但目前银行在外来人口按揭贷款申请审核上非常严格，包括社保缴纳、收入和职业证明等，这直接降低了外来人群可获得优惠利率的概率。因此，在支持外来人群首套房购置上，原有房贷政策在差别化上做得不够。

　　未来，新增住房需求的另一块是改善性需求。据日本等发达国家经验，在基本解决住房需求后，改善住房条件的时代将到来，这一局面在我国更加明显。目前，超过30%的存量部分是上世纪八、九十年代建成的，功能缺失和老化问题严重;八十年代之前的短缺经济时期，“低标准”建房是普遍现象，这部分房屋将在棚户区改造中彻底退出;过去十多年快速城市化期间购房的家庭，随着收入增加和家庭规模扩大，改善住房愿望强烈。因此，改善性住房需求大规模释放的时候到了。

　　改善性住房需求中的绝大部分需要再次申请房贷，特别是拆迁需求和背负首套房贷的所谓“中产阶级”，他们对房贷需求的刚性不亚于首套房贷需求者。但目前改善性需求房贷政策与投资性需求房贷政策等量齐观，即非常高的首付比例(重点城市70%，其他城市60%)和惩罚性利率(基准利率基础上上浮10%-30%)。改善性住房贷款政策如此紧缩，既与银行资金面紧张有关，更多还是房贷政策设计上的问题。

　　“9·30央行房贷新政”核心内容是“结清第一套房贷后，在购买第二套住房时享受首套房贷优惠”。这一内容将对改善性需求支持置于等同首套房优惠的地位，顺应改善住房时代到来而适时调整房贷政策。而且这一政策限制二套及以上购房占用房贷资源，给予银行风险定价权力，激励先卖后买(多数改善需求需通过卖房结清房贷)，释放需求的同时也增加了供应。在无风险利率比较诱人，而房产投资收益相对下降情况下，若限制金融杠杆，则投资需求难成气候，从而真正做到改善性和投资性需求的差别化对待。

　　此次新政重申了首套房贷利率下限(0.7倍基准利率)，但从目前银行资金来源高成本、流动性风险、资产配置角度看，房贷利率很难触及下限，短期内维持基准利率是大概率事件，对首套房贷支持力度有限。因此，管理层提出“鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金”。这是从根本上解决银行对首套房贷支持不足的举措，有利于首套房贷优惠政策的长期性和稳定性。此外，关于房贷利率定价、第三套房贷准入等，此次政策调整并没像过去有行政干预痕迹，相反给予银行市场化定价的权力，在满足多层次市场需求的同时，认可银行获得市场化利润，这也是住房贷款更加市场化的表现。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)