济南的十年房事

    从１９９８年房产改革取消福利分房，济南开始了具有中国特色而又独具自我特点的房产历史。十年来，是谁创造了历史？政府、开发商，还是老百姓？反观十年来的房地产开发史，不仅仅是反观这座城市的更新脉络，更是人们思维、观念改变一个缩影。一方面是城市布局的不断更新，一方面是人们买房、投资的不断跟进，没有什么时候能像现在这样，每一个人几乎都被紧密联系在一起。

１９９８—２０００年：“连片综合开发”的“造城”梦想

　　１９９８年７月，很多人关注的焦点不仅仅是高考和百年不遇的特大洪水。国家２３号文的出台使中国房地产彻底划分出两个时代，“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革使福利分房成为了历史名词。

　　也就是在这一年，三联集团开始开发占地８．７平方公里的阳光舜城，凭借这个“长江以北第一大盘”，张继升和三联集团分别被评为“２００４年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”和“中国城市运营商５０强”。

　　“连片综合开发”的“造城”梦想——何其陌生而又大胆，虽然接下来几年张继升的“凤凰城”和“彩石山庄”成为让人痛惜的泡影，但是这并没有抹杀张继升在济南房产史上画下的浓重的一笔。

　　刚刚起步的房地产市场几乎完全是本土开发商的天下，“短平快”的粗放投资返还模式。消费者对房地产认知尚少。

　　房产改革并不是一蹴而就的，上世纪８０年代前后进行的“住房也是商品”大讨论，已经打破了思想领域长期不承认住房是商品的禁区。回想起房改之前的济南，市民王玉清说：“当时五六层的居民楼居多，没什么高楼，而且房子的面积也小。”

　　１９９４年，千佛山东路上一处楼盘卖到了２８００／平方米。这条新闻在当时的爆炸性大大超过了当今济南的房价“万时代”。

    一切只是刚刚起步，很少有人能想象十年后城市会是什么样子。在那之后，这个城市，尤其是东部和南部发生着翻天覆地的变化。“从原来一个房间就只有一个插座，一个灯头，到现在电视、通讯、计算机、消防报警、可视电话等，高价位带来的也是房屋的高性能，还有舒适度。”曾经承建过济南很多小区的工程师张希舜说。

２０００—２００３年：“城堡”的品牌造势

　　２００２年，三联城建开发的阳光舜城推向市场，几乎同时，另一处著名楼盘阳光１００也推向市场。一家本土、一家外来，两个大盘给济南带来了别样风情。外来开发商的进入，使济南房地产市场更加活跃起来。

　　然而，不少进军济南的外地开发商和中介商都认定：“济南是一座城堡。”济南本地开发商把握着市场话语权，外地开发商几乎很难染指。

　　从１９９８年取消福利分房直到２００２年底，房价上涨势头相对平稳，一些楼盘３年时间平均每平方米也就上涨了１０００多元。

　　品牌意识逐渐取代了刚开始的草莽行为。２００１年，某楼盘推出８层楼带电梯的房子，这一典型事件，很好的反映了人们居住需求的改变。一年后，齐鲁置业将精装修楼盘“齐鲁·骏园”推向市场，这也是济南市的第一个精装修楼盘。年底，大地房产推出了第一家纯写字楼发展大厦。

　　２０００年之后，济南房地产竞争格局发生变化。以三联为代表的开发商承担了一定的政府义务，建小区、修道路、治理环境、污水处理、建学校和医院等配套都开始全面展开，房地产开发从一开始的填空转变到现在的引导城市发展的走向。

　　这时候的房价虽有增长，但是总体还算缓慢。某楼盘２００２年推出第一批住房的时候，每平米均价在１０００元之内，“当时没有买房投资意识，也没想到过了一两年的缓慢增值期后，近两年竟然涨到６０００元了！”历下区３４岁的陈先生说。

　　
２００４年—２００８年：一切只为了最后的脱缰野马

　　没有哪一年像２００５年那样，国家连续出台的房地产政策力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市像２００５那样随风而起，应声而落。２００４年的“泡沫论”还在眼前晃悠，甚至有媒体在一篇稿子利用了这样的标题：“这个十一谁做降价第一”，可是，房价一旦升起来之后就再也没有了下降的可能。

　　一直到２００７年房价飞涨，楼市一直处于稳步上升的低迷状态。随便找地块、盖房子，就用麻袋装钱的暴利时代终结了。“空手套白狼”的房地产投机商遭遇“绝杀令”，被淘汰出局。

　　洗牌似乎只是为了２００７年的变革。这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔。从第二季度开始，济南楼市价格开始进入一个狂飙阶段。均价从二季度的４８００－４９００元每平方米上升到四季度的５６００元每平米。

　　也就是这一年，众多的国内一线品牌进入济南淘金，尽管大多数项目会在２００８、２００９年推向市场，但是如此多的品牌在同一年进入济南，这还是有史以来的第一次。

　　曾几何时，济南人热论政务中心向东还是向西的问题。济南最终确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展布局。城市规模呈几何倍数增长。

　　到了２００８年，经济危机带来的短暂停止似乎只是为了之后更加狂放的喷发，进驻济南的一线品牌产品陆续上市，济南本土品牌也迎头顶上，房价成为街谈巷议的话题。