关于房子的那些税

 

　　楼市上涨十几年，房产成为普通家庭最重要的财产。司空见惯的家庭调解类电视节目会告诉你，处理不好房产问题将给家庭带来想象不到的麻烦。随着第一代独生子女慢慢步入成家立业的年龄，在房产继承问题上，比起上一代多子女家庭少了很多纷争。但这一代人的烦恼也是前人不曾遇到过的——呼之欲出的遗产税成为横在有产者心头的达摩克里斯之剑。

　　中国至今为止没有开征遗产税，但早在2004年9月，财政部就出台了《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》。草案出台十年，一直没施行，靴子十年尚未落地，真是名符其实的悬念。

　　除此之外，房产税也一直是人们关注的焦点，在上海、重庆试点开征后，一直有消息称房产税试点将要扩围。

　　从遗产税到房产税，在继承一座房子上，我们需要付出多少成本?

 

　　继承房产时要缴什么税?

　　“目前遗产继承环节只涉及规费，中国不会马上开征遗产税。”

　　山东百丞税务咨询有限公司常务副总经理董华认为，短时间内中国出台遗产税的条件还不具备。

　　他分析道，开征遗产税之前，国家一定会先开征赠予税。因为如果没有赠予税，父母若在生前把房产馈赠予子女，就能完全避开遗产税，会成为遗产税设置上的一个非常大的漏洞，而目前中国还未有开征赠予税的计划。

　　“赠予税和遗产税都是财产行为税。与财产有关的税种，开征的前提条件是设立严格的公民财产登记制度，目前物权实名登记、财产实名申报还不完整，没有开征遗产税的制度准备。”

　　就比如，各地房产信息不联网，老百姓在A地买的房子，B地就查不到。被继承人名下有多少财产还搞不清楚，遗产税如何征收?呼吁多年的公务员财产登记制度尚未出台，全体公民的财产又岂是一时半会儿算得清的?

　　遗产税还很远，但老百姓在继承房产时是不是什么税都不用缴?

　　据了解，房产转让双方主要涉及到的税种是营业税及附加、个人所得税和契税。按照现行税法规定，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得的房屋产权暂免征收营业税。个税免征情形中有一类：房屋产权人去世后，依法继承房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产，不征个人所得税。因此通过继承遗产获得的房产，基本不涉及个人所得税。另外，遗产继承房产和土地，暂不征收契税。

　　转让房产，怎样更经济?

　　虽然继承房产没什么税负成本，但考虑到遗产可能带来的家庭纠纷及公证手续的繁琐和费用，越来越多老人选择在生前处理房产，以馈赠或买卖的方式将房产过户给子女，提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济?

　　首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或有偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，都暂免征收营业税。而对于无偿受赠房屋规定了三种不征个人所得税的情形，除上述继承情形以外，一种是房屋产权人将其名下房产无偿赠予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。另一种，房屋产权人将其名下房产无偿赠予对他承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

　　也就是说，亲属之间赠予房产基本不用缴个人所得税，涉及的只有契税。按照税法对契税的规定，以出让、转让、买卖、赠予、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，承受的单位和个人为纳税人。税率各地不同，一般为房产总值的3%—5%。

　　“父母以赠予方式向子女转让房产，在房产证上加子女的名字，涉及到变更产权持有人，除赠予方和被赠予方是夫妻关系外，其他关系都要缴纳契税。”董华说。

　　如果以买卖方式转让房产呢?税法规定，购买不足五年的住房对外销售，全额征收5%的营业税;若持有超过5年(含5年)的普通住房对外销售，可以免征营业税。即便持有超过5年(含5年)，但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收5%的营业税。

　　其次是个人所得税。个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　如果老人想转给子女的房子“满五唯一”，免征个税和营业税，也只涉及契税部分。也就是说，如果是“满五唯一”住宅，老人选择百年之后由子女继承，基本是零税负;在生前通过赠予或买卖转给子女，也只涉及契税。

　　表面上来看，三种处理方式涉及的税负成本相近，但在税务专家、《百姓不缴糊涂税》一书作者汪蔚青看来，实质上差别可不小。“老百姓在处理老人房产这个问题时，不仅要考虑眼前的房产受让环节，还要考虑以后房产处置的问题。”

　　子女获得老人的房产后，未必会持有一辈子，很可能会在几年后出手，这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠予获得，将受赠房产出售，就会因为取得房产没有成本，面临全额缴纳相关税金的情况。

　　买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定，所谓差额征收，就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本，作为税基。

　　“我们现在征收个人所得税是采取简易办法，征收房产全额的1%—2%。但这是一种税收优惠，并不是常态，如果哪一天取消简易办法，恢复按照差额20%征收，那么你如果继承一套价值300万元的房子，以300万元的价格卖掉了，因为获得成本为零，那就要缴60万元的个税。”汪蔚青说。在营业税部分，对于非普通住房也是按照差额征收。

　　如果通过买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。

　　“老百姓要有长远的缴税规划，不仅要考虑眼前的缴税问题，还要考虑下一步。因为你无法判断未来税法走势，所以要提前做好准备。”汪蔚青说。

　　专访山东百丞税务咨询有限公司常务副总经理董华——

　　房产税的争议焦点是什么?

　　《齐鲁周刊》：像济南这种房价还相对平稳的城市，会开征房产税吗?

　　董华：从长期来看，应该是大势所趋，但首期分布试点，要到济南的话，还有一个过程。去年5月份定了10个城市，但直到现在，还没有具体实施。上海和重庆的试点，虽然取得了一定的效果，也积累了一定的经验，但预期并没有达到。

　　《齐鲁周刊》：本来的预期是什么?

　　董华：本来的预期，从税收这个角度，这两个城市试点以后对税收的影响很小，和这两个城市税收总量相比是微乎其微的，对房价的影响也不大。

　　《齐鲁周刊》：为什么会出现这种结果?

　　董华：上海和重庆试点的版本主要是针对增量征收的，重庆有一块存量，针对存量的别墅。征收范围有限，再加上这几年一线城市的限购，本身就抑制了不少住房的消费。

　　《齐鲁周刊》：有财经专家提出观点，说房产税只应当针对高端住宅市场征收。

　　董华：如果针对高端市场征收，起的效果更有限。在我看来，以后房产税的改革，肯定是应该增量存量一起抓。再一个，现在按交易价征收的方式，将来应该还是要按照评估价方式来征收。

　　《齐鲁周刊》：谁来评估?

　　董华：这又是一个问题，评估的话，要交给社会中介机构还是税务机关来评估，现在还没有最终来明确。目前感觉还是倾向于由税务机关来评估。

　　《齐鲁周刊》：征收房产税，对普通市民来说，有什么样的影响?

　　董华：房产税首先是保证了我们的自住需求的，它毕竟有免税的范围，主要是抑制对房产的投机行为，所以对刚性需求，影响不会很大。对投资房产的，成本高了，代价大了。

　　对持有多套住房的人来说，持有房产的成本是增加的，每年都要交税，如果房产的增值速度达不到每年支付的成本，这就是亏钱的。比如每年1%的房产税，假设这个房子一年涨不到1%，他的房子每年都是在赔钱的。

　　《齐鲁周刊》：目前来看，征收房产税的争议焦点还有哪些?

　　董华：首先，按户还是按人均进行减免?个人的意见还是按人均比较合适。按户的话，可操控性就比较强，可能会造成一些假离婚等情况的出现，按人均相对公平一些。

　　其次，我们的房产在交易环节已经有很多道税了，现在是要在持有环节征收，那么在交易环节产生的税怎么改?如何配套进行改革?这也是一个需要解决的问题。

　　对地方政府来讲，现在我们是在交易环节征税，房产交易的始点可以收到一部分税款，将来改成持有环节征收，那就相当于是把税收收入的期限拉长了。这样的后果就是，在交易的始点，收入是减少了，将来才会收的到，而我们每一届政府任期是5年，那么对本届政府而言，在他们任期内，税收实际上是减少的。

　　再次，我们全国房产信息的联网还没有实现，怎么统计名下的房产?小产权房怎么明确房屋的性质——对小产权房怎么处理，要不要征?这些都是需要进行明确的。

　　最后一个难题就是，将来如果以评估价征收的话，房产的评估价值怎么去取得?怎么去评?谁来评?那么多房子，有新房，有旧房，有房改房，有小产权房，这些房产的价值怎么保证一个比较公正的价格?税务机关去评估的话，有没有这个能力?那么多不同性质、不同年代的房屋怎么给出一个比较公允的价格?交易价格还好说一点，发票都在那里，按这个来就是。

　　《齐鲁周刊》：按评估价征收的优势是什么?

　　董华：按交易价，房产每年都在升值，按以前的交易价征，就起不到原有的调控作用。评估价的话，能起到调控作用，但征收难度又非常大。毕竟你要跟老百姓讲清楚，他说这房子值八千，你非说值一万，你就需要找一个公正的征收依据和征收手段。