谢国忠：牛市来不了，房价降一半

　　新一轮的房地产调控已成燎原之势，可以预计，楼市在层层的政策重压下低下“高昂的头”是迟早的事情。与此相关的是，同为投资品的股市，会不会因此而受益？然而独立经济学家、现任玫瑰石顾问公司董事谢国忠却放言：“Ａ股牛市暂时还来不了。”谢国忠为何这样判断？依据又是什么？ 

股市波动还会继续

　　《齐鲁周刊》：现在人们都在讨论Ａ股春季行情，有人说可以涨到４０００点。您怎么看？

　　谢国忠：在楼市大降价之前，股市的波动难以改变，因为资金总量在收。股市要牛起来，需要两个条件，一是房价下调后，交易量活跃起来，资金流转起来了。第二个条件就是中国经济转向消费周期。只这两个条件，你觉得今年能实现么？

　　２０１１年的中国股市可能会与去年的走势相似，出现两至三次的调整。但是却远远没有走出调整的阴影。

　　《齐鲁周刊》：最近房地产板块走势强劲，您怎么看？

　　谢国忠：我觉得投资者要谨慎，在楼市调控之下，地产上市企业的业绩报告的指导性作用相当有限。

　　我看好资源股，虽然近期出现了调整。金融股，今年我不再像之前那么看空。但是大宗商品、农业、能源、贵金属有关品种，每次调整都是买入的机会，所以大家可以跟踪一下。

　　还有就是黄金。在美国货币政策转向之前，黄金会一直上涨，因为黄金是货币替代品。由于大的央行今年都不会加息，中东局势又不稳，油价会上涨，这也会带动黄金价格上涨。

　　《齐鲁周刊》：除了调控房地产，中国现在最应该做的是什么？

　　谢国忠：改革。这几年经济为什么这么好，是很多次改革调整带来的。国企打破铁饭碗，城市住房改革，加入ＷＴＯ，吸引大量的外资，大力发展基础设施等等。还要继续改革，否则底子要被掏空。

　　通胀是调不下来，赶快加息，得到平衡。派干部下去看看谁炒作就把谁抓起来，这没有用。改革的首要任务，是搞清楚政府到底花多少钱、限制政府花钱。很多问题都是从这里来的，不改革就会出事。

治疗通胀只能让房价下跌

　　《齐鲁周刊》：去年１０月您曾预测楼市见顶，中国已进入房地产熊市，将持续５年左右，大城市的平均房价很可能会下降一半以上。我们也曾经就此采访过您。但是您这一言论却被评为“２０１０最囧经济预言”。您怎么看待这个评价？

　　谢国忠：经济学家的预测有对的时候也有错的时候，人们的质疑对我来说无所谓。现在一线城市的房价目前确实已经见顶了，至于房价降一半，我预测的是５年内，这需要一个过程，现在我仍坚持这个观点。

　　《齐鲁周刊》：能否分析一下现在的形式？

　　谢国忠：现在西方国家面临两大问题，一是就业不足难以解决，二是债务过多，这导致复苏会很艰难。还钱时，经济势必是萎缩的，此外，为了帮助负债的人降低债务负担，不能加息，但低利率会导致通胀走高。预计西方社会会接受较高的通胀水平，以减轻负债人的负担，世界经济因此会走入类似７０年代的滞胀。

　　发展中国家的情况就完全不一样，因为通胀会引起动荡，比如现在的埃及和突尼斯。对于包括中国在内的发展中国家而言，稳定会成为压倒一切的因素，因此持续加息控制通胀的决心很坚决。而中国的利息调整会以小步多走的方式持续下去。

　　《齐鲁周刊》：现在大家谈论的话题无非就是通胀和房地产。

　　谢国忠：我认为，中国通胀目前面临很严峻的状况，处理不当会引发危机。中国内部有一个推动通胀的发动机，它的力量从哪里来呢？很多利益绑在一起，地方政府要通过房地产收入充实财政，国企要依托股市融资。股市又给很多人提供了一个投资的机会，股市的膨胀会增加财富，投资驱动力背后也是资金输入驱动。很多人要赶快发财，这是货币超发背后的最大原因。

　　现在允许大家谈通胀，说明高层也承认通胀比较严峻了，肯定要收紧银根，收钱地价就要掉，１０年里，地价已经涨了近２０倍左右，热门的地方涨过１００倍。现在ＣＰＩ同比从１％涨到４％。如果处理不当，会像地价一样涨，会引起社会多大的波动。

　　当银行的存款都不值钱的时候，那就很严重了。现在唯一的办法就是让房价跌，所以说目前中央对房地产连出政策，给大家一个希望。但这不能治根。通胀是不可避免的，钱已经放出去收不回来了。要稳定就是必须要把利息和通胀调到平衡，让老百姓把钱放在银行觉得放心，才有稳定的基础。

　　现在，房地产市场的拐点已经出现。这一轮上涨周期是从２００３年开始的，整个周期持续了７年左右的时间，下调周期也会比较长，至少３年左右。十几年前，房租回报率超过了１０％，目前２％略多一点的出租回报率甚至比银行利率都低，在房市上涨预期没有了之后，银行利率和房市出租回报率之间的关系，是会回归常态的。所以我建议投资者，如果手中有多套房，赶快卖了吧。

健康的社会还是不要搞过多的廉租房

　　《齐鲁周刊》：您认为什么样的房价水平才合理？

　　谢国忠：正常情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到３％，它必须回到５％以上，每平方米的单价则不应超过两个月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价可能会下降一半以上。这个去年我就说过了。

　　《齐鲁周刊》：目前，许多学者专家认为应该大力建设廉租房。您怎么看？

　　谢国忠：我觉得廉租房如果是规模够大，规模够好是能够解决问题的，在新加坡８０％以上居民住的是政府造的房子，就是我们的廉租房。但问题是，中国真的能达到呢？我们应该想到，中国不是新加坡，地方政府更不会像新加坡政府一样，它的利益主要是增长收入发展经济。

　　其实，在１９９７年香港房地产倒了之后，大家都怪董建华提出的８万套房子，引起市场的崩溃，其实他只是一个说法连造都没造。这说明什么？说明如果廉租房真的成功，对房地产市场一定会影响很大的。现在，人口就那么多，他们一旦入住廉租房就不会住其他的房子，那持有许多空房子的人怎么办？这些人敢于持有的一个重要依据就是他们有一个预期：现在大家买不起房，但是过几年之后工资上涨就会来买房，到时候我能把房价抬高到一点。那么我持有空房子有一天会赚钱的。如果大家都搬到廉租房去住，持有空房子的根据就没有，市场肯定会产生巨大影响。

　　总的来说，我认为我们现在应该看到，到底是我们房子少了，还是我们钱放得过多了，这个问题搞清楚之后，才去谈其他的方案。

　　从长远来说，健康的社会还是不要搞过多的廉租房，大部分的人应该住在商品房里，这样社会比较和谐。中国的土地资源掌握在政府手中，房价完全由政府控制，所以，没有必要把社会一分为二，大部分人去住廉租房，一部分去住高价房，长远来说对社会不利。