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房贷优惠取消后的二手房市

2009-11-12 15:05 《齐鲁周刊》/ 李丽丽 /

  日前,“7折房贷明年元月叫停”的消息让近来高温不退、行情向好的济南房市感受到阵阵凉意。不少开发商和房屋中介表示,这肯定“会对明年市场产生不利影响,特别是二手房市场的影响会更大”。


  “二手房交易办理房贷,明显难了。”百居安房产中介一经纪人称,如今二套房贷普遍“执行基准利率上浮10%。银行收紧了‘小、老’二手房房贷业务,60平米以下、房龄较老二手房贷款最低首付都得四成”。 

 

贷款利率调高,相当于一次性加息三次半


  “听说房贷优惠政策要取消,请帮忙催一催银行,赶紧把贷款批下来。”11月8日一早,济南市民齐女士就忙着给房产中介打电话。几天前,齐女士通过中介购买了一套二手房,并提交了贷款申请。头天晚上,她听到消息说房贷七折优惠政策要取消,便催中介赶在政策变动之前把贷款办下来。


  “今天已经有六七个客户打过电话,都是咨询房贷优惠政策变化的事。”济南玛雅房屋中介机构的工作人员告诉《齐鲁周刊》记者,购房者除担心房贷优惠政策也将取消外,还担心房屋交易税政策也会有变化。


  据了解,受此消息影响,许多城市出现了抢贷潮,济南市场也同样如此。“每天有不少房产商和市民打电话来催,都想尽快解决房贷问题。”工商银行济南历下支行的工作人员对《齐鲁周刊》记者称,但“就业务量来看还不是太明显,因为从客户开始反映到营业部受理,这需要一个过程。”


  有业内人士认为,今年楼市急速回暖直至高烧,与去年出台的房产交易税费优惠政策大有关联。“优惠政策极大地推动了市民踊跃下单买房,尤其是近两个月来,由于临近年底优惠政策截止时间,大批刚性需求爆发性释放。”


  百居安房地产咨询有限公司业务经理王先生告诉《齐鲁周刊》记者,“受房贷优惠政策即将到期心理影响,年底前二手房成交会出现一波小高峰。”据悉,目前五年以上贷款基准利率为5.94%,打7折后的优惠利率为4.158%。如果房贷利率真的取消7折优惠,按目前央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算,今后首套自住房贷款利率最低为5.049%,与过去的7折利率相比,政策调整给普通购房者增加了负担,“如果以25个基点的调息幅度计算,即使基准利率8.5折,贷款利率前后也调高了0.891个百分点,相当于一次性加息三次半。”


  王先生还给记者算了一笔账,他称从月供金额来看,假设一位自住客原本计划贷款100万元、30年等额还清,7折利率情况下月供款为4865.69元,而8.5折利率下的月供款将涨至5398.2元,月供负担增大了532.51元。“算算这笔账,济南对二手房出现抢贷潮的显现也在情理之中。”


二手房交易遇“风寒”


  “这套房还真买着了,当时每平方米6300元,现在报价到了7300多元。”说起自己买的二手房,济南某报社的小阳很兴奋。今年4月,她通过中介买下了位于燕山立交附近的这套房。随后的几个月,经常“听到的都是房价上涨的消息,心里喜不自禁”。


  据悉,今年下半年以来,济南东部片区二手房价格一直在涨,其中经十东路沿线因临近奥体中心,涨势尤为突出。正大城市花园、中润世纪广场等二手房成交单价,都比低潮时涨了六七百元不等。位于国际会展中心周围的莱茵小镇、盛世花城一带的二手房,虽然价格变化不大,但成交量却异常活跃。急于购房的市民李先生称,房贷优惠政策“马上变,再晚了怕是贷款都困难”。


  “如果房贷优惠政策年底终止,对明年房市肯定有影响。”天桥区药山康城一张姓营销总监认为,目前济南房产市场价格适中,而且有刚性需求作为支撑,市场泡沫不大,“真不知道政策改变后会是什么样子。”


  通过对多家房产中介采访,记者发现较前三季度的火爆局面,进入第四季度以来济南二手房成交量明显下降。宝阳地产李经理称,“十一”后二手房成交量下降近三分之一。21世纪不动产济南孚瑞德加盟店负责人则用“成交量下滑很明显”形容近来的行情。


  城市之家的郑女士告诉《齐鲁周刊》记者,楼市不会总在高峰徘徊,但“目前需求压力已得到缓解,金融危机弄得买方和卖方都很谨慎,现在刚性需求已基本释放完全,成交量萎缩也在情理中”。只是,对于房贷优惠取消后的二手房价,大都称不好预测。


  据了解,房贷优惠政策终止后,二手房市场受到的冲击将远大于一手房。一套总价50万元的房子,税费优惠前后相差近4万元,房子总价越高税费相差越大。因此,为少缴这笔税费,有的在赶搭“末班车”。


  
银行开始收紧房贷闸门


  虽然利率优惠是否取消目前尚无确切消息,但银行逐渐对二套房贷收紧闸门则是不争的事实,相关金融界人士称,银行“对二套房贷款的受理、审批、放款速度大大放缓。”


  “二手房交易办理房贷,已明显感觉难了。”百居安房产中介一经纪人对《齐鲁周刊》记者称,如今二套房贷普遍“执行基准利率上浮10%。银行收紧了‘小、老’二手房房贷业务,60平米以下、房龄较老二手房贷款最低首付都得四成”。


  一银行个人信贷部经理认为,银行对二手房“惜贷”,很大程度上与银行提前完成全年放贷指标有关。今年房地产市场的“井喷”行情,导致个人住房贷款发放创下历史新高,一些银行可能借提高门槛挂出了“休战牌”。


  “不是不愿贷,而是贷款额度不够了。济南一商业银行的相关负责人向记者坦言,“上半年用掉了大部分额度,现在剩下的只能优先考虑大客户。”这位负责人士分析,上半年央行多次提高存款准备金率,贷款额越来越少,加上今年以来不少储蓄又流入股市基金,导致银行资金全面吃紧。比如建行,规定今年下半年新增贷款增速不能超过15%。为此,各家银行只得控制贷款发放。


  据了解,目前各大银行的普遍做法是,把二手房贷款的额度统一留给一个网点以控制规模,其他网点则基本暂停二手房贷业务。银行相关人士表示,年底以前这种状况很难改善。