当前房地产市场走出困境了吗？

　　中国住房市场是一个暴利市场，不仅使大量资源涌入这个市场，也导致整个社会财富分配严重不公，导致了中国经济严重的“房地产化”，使经济结构严重失衡。而且这个市场暴利，也是贪污腐败的根源。如果不进行周期性调整，这个市场不可持续。

　　国家统计局5月份关于房地产的数据一公布，整个市场一片叫好，认为中国房地产市场已经由2014年初以来的下沉开始走向“慢牛”，而且从当前房地产之形势看，未来中国房地产市场会更好。

　　当前中国房地产市场真的走出困境了吗?从5月份数据看，当前房地产市场形势有所好转，但未来趋势如何，还相当不确定。估计数据表现更多的是短期变化或回光返照，房地产市场深层次问题不解决，政府不出台重大房地产改革政策，要走出当前困境不可能。

　　2014年9月以来，在政府一系列强力房地产救市政策刺激下，5月份市场终于有所反应，房地产销售总额及房地产销售面积出现“价量齐升”。而5月份国内房地产形势好转，主要来自于一二线城市，三四线城市市场启动存在不确定性。

　　国家统计局重点监测的40个城市改善情况更为明显。前5个月非重点城市维持价量齐跌，其中商品房销售额跌0.2%，销售面积跌1.5%，但两者都收窄4个百分点左右。也就是说，尽管一二线城市形势好转，但三四线城市局势仍很严峻。

　　今年1-5月的房地产数据，除住房销售额是正增长外，其他都处于负增长。即使仅就5月情况看，局势的好转同样表现为只是住房销售额增长为正，但没出现2009年国内房地产市场火红的局面，其他数据表现只是比以往好，但仍是负增长。而5月份销售额的增长，更多原因是一二线城市住房销售在价格上涨情况下的增长，却也掩盖了三四线以下城市销售的疲弱状态。

　　还有，5月份房地产市场形势好转主要得益于2014年“930”、2015年“330”的住房信贷政策，及央行多次降准降息。而央行这两个政策的核心是让已持有住房的居民能够通过银行住房优惠政策信贷杠杆进入市场，再加上政府住房公积金政策配合。也就是说，这两个政府的房地产信贷政策目标是让有住房的居民持有更多住房，而不是没有住房居民购买住房，以使当前全国过量住房库存得以消化。而希望持有住房的居民再进入住房市场，就得让住房市场赚钱效应体现出来，或居民预期购买住房之后住房能够进一步升值。如此看，当前中国房地产市场仍是投资投机赚钱的市场，而不是解决居民基本居住消费的市场。

　　当房价持续低迷，房价只有下跌预期而没有上涨预期时，住房投资者不会进入市场。这就是为何2014年9月政府出台一系列强力救市政策之后，住房投资者一直没有意愿进入市场。直到今年4—5月后，A股行情一直疯狂向上，随之出现几次暴跌，股市投资者意识到股市投资风险很高，不如进入住房市场让投资风险低一些。就如前十几年中国住房市场的价格只在上涨，很少出现价格调整那样，股市投资者预期房地产市场未来也会这样，特别是一二线城市更是如此，使得有些股市投资者在股市获得巨大收益后又返住房市场。这就有了今年5月住房市场形势开始转好的情况。可以看到，其决定因素房地产救市政策及股市投资者转向两股合力。

　　不过，经过十几年繁荣的房地产市场，已进入完全周期性调整期。十几年来的房地产市场暴利，让市场发展出现严重价格扭曲及积累了一系列问题，如中国住房市场成为以投资机制为主导的市场，而不是以消费者为主导的市场，这样必然把全国85%以上的住房消费者排斥在现有市场之外。中国住房市场是一个暴利市场，不仅使大量资源涌入这个市场，也导致整个社会财富分配严重不公，导致了中国经济严重的“房地产化”，使经济结构严重失衡。而且这个市场暴利，也是贪污腐败的根源。如果不进行周期性调整，这个市场不可持续。

　　周期性调整是什么?是房价回归理性，是让以投资为主导的住房市场回归到以消费为主导的市场，但2014年以来的房地产市场周期性调整却被政府一系列救市政策所中断。所以，尽管当前房地产市场出现一些或少许城市住房销售额开始增长的局面，但这个市场没有从根本上进行转型，反之，市场又回到投资投机为主导的市场，要持续下去是不可能的。从三四线城市包括一些二线城市实体考察情况看，房地产市场严重产量过剩情况实际比政府统计数据要严重得多，我最近到过一些二线城市，也到过一些三四线城市，这些城市房地产严重过剩不仅表现为待售面积巨大，更表现为这些城市许多住房已销售出去，但完全砸在住房投资者手上，住房市场空置率相当高。很多新城都成了死城，即使严重降低房价，住房也无法销售出去，使一些房地产商不得不退出市场。销售出去的住房也无法体现投资价值，既不能以更高价格卖出，也无法以合理租金出租，严重影响了当地住房市场回暖。因此，5月份出现的住房销售增长回升，只是一种短期现象或回光返照。

　　作者简介：

　　易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任，2007年辞去职位。作为一位以“敢言”著称的学者，他的辞职曾在网络上引起较大反响。2010年，曾被30万网民公推为“中国互联网九大风云人物”之一，著有《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《经济繁荣与权力运作》等。