楼市不会“崩盘”

　　国资委对７８家非房地产业的央企发出“撤退令”，有人说是迫于舆论压力，有人怀疑央企退而不出。在我看来，若把进入房地产的央企区分为正规军和游击队，１６家专业央企是正规军，７８家非专业央企是游击队，此时命令游击队撤退可能有两个原因，其一是游击队可能碍事，其二是房地产风险过高，前者为大战前夜清场，后者为减少伤亡的保护。相比之下，我更倾向于是后者，即房地产市场的政策性风险上升了。

　　２００９年，广义货币增长了２７．５９％，今年央行货币增速目标为１７％，如果没有强有力的政策干预，房价快速上涨趋势很难遏制，此时，国资委“撤退令”意味着调控“重拳”将至！

　　调控重拳是什么？答案之一是：房地产物业税开征！

　　我不赞成开征物业税。还记得中国改革的一句名言：“发展是硬道理”，其实，“硬道理”就是先不理论，干起来再说，错了再纠正。中国经济决策中不理论就干的事很多，也就不在乎又多一个中国特色的物业税。由于各地情况不同，自上而下“一刀切”的物业税政策很难落实，所以物业税的改革可能会采取自下而上方式，让地方政府“八仙过海，各显神通”，阻力小就扩大试点范围，阻力大就宣告失败，另辟蹊径。今日中国，一方面是资产价格的泡沫化，另一方面是贫富悬殊的扩大化，两大不稳定因素目前都被舆论聚焦在房价的未来走势上，所以政府很可能祭出物业税作为稳定房价杀手锏，这也许才是国资委“撤退令”的政策背景。

　　自下而上物业税改革试点如果开始，对房地产近期走势将有重大影响，却不会发生有人担忧的楼市“崩盘”。因为政策调控目标是“稳定”，求稳目标下，用任何形式的不稳定来化解可能的不稳定，都会被中央政府判定为改革失败。又要重拳打击，又要稳定市场，两难之中如何决策？考验着地方政府的智慧和决断。

　　楼市不会暴跌理由有二：一是因为中国城市化已经入狂飙突进阶段，二是楼市暴跌风险甚至比暴涨更高。房价上涨会扩大两极分化从而导致社会不稳，却未必提高资产泡沫破灭的风险。因为，资产泡沫来自于房产投资性需求，而在中国，投资性购房主流群体是富人而非低收入群体，富人购房或现金付款，或优质贷款，所以不会对银行体系带来坏账。特别是由于银行房产贷款尚未推开，房价上涨结果不是负债率上升，而是负债率下降，所以用存量房的负债率来衡量资产价格泡沫风险，房价越涨风险越低，因为房价上涨降低了存量房产的实际负债率。

　　资产泡沫破灭的风险并非来自于居民住宅市场，而主要“潜伏”于地方政府融资平台。地方政府债台高筑，或用存量地产估值为基础，或依靠未来土地出让金来兑付，风险能够“潜伏”的条件之一是房产价格居高不下。

　　重拳求稳定，高价藏风险，物业税改革试点既要遏制房价过快上涨，又要防范楼市恐慌抛售，所以只能是自下而上“多样化”试点。这时，法理不清的物业税恰恰是一个借口，真能说清楚就不能有“多样化”试点了。

金岩石  南开大学博士，在美国哈佛大学完成博士论文并从事博士后研究。现为国金证券首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大、清华等大学ＥＭＢＡ教授。