房市三重境界：消费、投资与恐慌

    叶檀，著名财经评论人，复旦大学历史系博士，曾为多家媒体撰写专栏文章，亦常受邀任中央电视台、凤凰卫视、东方卫视、深圳卫视等评论嘉宾，现为《每日经济新闻》首席评论员兼评论版主编。

    古人说，写诗有三重境界，房地产市场也有三重境界。刚启动时，必然是自住型消费需要占主导地位，此时房价微涨；而后各项政策跟进，市场热度提升，投资型需要上升，最终占据主导地位，房地产市场逐步泡沫化；最高境界是恐慌性需要，不管是自住还是投资，看着房价上升心里发慌，担心钱在手里发霉，无论如何都要抢购一套房才安心。

　　２００９年的房地产市场一年之内就经历了上述三种境界。３月之前是持币观望琢磨着抄底，大家想的是房地产不行了，不知跌到什么时候是个底。其实大家心里是把美国和日本的房地产市场拿来作参考指标，迟迟不出手。

　　到３、４月间，政策拉动的效应逐渐显现，刚性需求者逐步出手；而到５、６月，投资者大批跟进，目前一些城市投资占比已高达５０％以上；到１０月后，恐慌性需求跟进，特点是前期小投资者开始出货，而任何概念都被购房者看作房产市场的看涨风向标，无论是政策年底到期的预期，还是轨道交通的概念。

　　创造恐慌性需求主要是节衣缩食的普通购房者，表现在二手房成交高涨。听到中介机构年底税收优惠政策到期的电话就乱了方寸。如北京房产市场最为明显，据我爱我家市场研究中心研究结果预测，今年北京二手房交易量将有望达到２０万套，首次超过新房交易的１５万套。深圳同样如此，二手房市场火爆至极，近十周成交量屡创新高。

　　恐慌性购房是中介机构与开发商炒作预期的结果。一方面是售房者心态笃定，不到心理价位绝不放楼，甚至坐地起价；还有中介商追命夺魂，警告购房者明年政策会变，再不购房后果严重；另一方面是媒体渲染市场供应量不足，就像股市一样，当大批中小投资者蜂拥进入市场时，市场短期风险可想而知，中小投资者永远是最后接盘者。

　　大规模的道德谴责显然无济于事，解铃还需系铃人。改变恐慌首先需要宽松政策，减少投资者，市场供应量就会上升。其次是盘活二手房市场与租房市场，政策有必要延续目前二手房税收优惠政策，使市场红利更多向普通刚性住房者倾斜；第三是向高端物业、二套房以上投资者征收物业税，此举同样是增加风险成本举措，将使部分风险厌恶的投资者退出房地产投资市场。

　　要堵还要疏。如果宽松的货币政策暂时不能撤退，投资市场旺盛就是必然现象，资金不是流向股市就是流向楼市，此时开辟更多投资市场，降低其他市场门槛，让更多人通过基金、大宗商品等获得投资性收益，对房地产投资需求也就不那么迫切了。恐慌性投资是房地产市场投资的极致现象，无法维持久远。不是政策刺泡，就是市场对高杠杆投资模式进行报复。