专访济南瑞丰投资有限公司总经理阮伟华——红尚坊的“老腔老调”

■商业地产改变济南·企业

　　作为济南特色标志区及泉城路商业金街的重要组成项目，红尚坊充分挖掘了济南的历史文化风貌，用中式新古典主义的建筑风格展示了济南的历史和传统魅力，进一步丰富了泉城路的文化内涵。

　　近日，《齐鲁周刊》记者对此采访了红尚坊的设计者和负责人、济南瑞丰投资有限公司总经理阮伟华。 

“地段”只能排在第四位

　　从阮伟华的办公室窗口望出去，由他一手打造的红尚坊项目正在紧张地进行着立面施工，古朴的青砖墙很容易让人想起老商埠的洋行和小楼。

　　即使对济南地理并不熟悉的人也能判断出红尚坊地段之优：位于山东省人民政府大门前省府前街两侧，南邻泉城路，许多品牌都希望首先进驻泉城路，唯有此核心商业区才配得起自己的旗舰店。

　　红尚坊占据的是无数济南地产人士觊觎良久的精品地段。然而阮伟华虽然不否认地段的重要性，却认为商业地产最重要之处是资金。“任何违背资金链的设计、策划都毫无价值”。其次是产品和实现产品的团队。没有这三条，再好的地段也可能会做得很糟糕。近年来阮伟华操刀了许多商业地产项目，其中不乏地段偏僻者，却也颇为成功。

　　阮伟华认为在城市商业地产领域，百货是城市时尚发布的主体，酒吧是休闲时尚的风向标。而目前济南的情况是百货店家太少，酒吧千篇一律，“最大的问题是市场细分程度不够、风格不丰富，不能满足不同人群的物质心理诉求。”阮伟华欲将红尚坊打造成泉城路商圈极具休闲性的后花园，这里经营着餐饮、酒吧、茶坊咖啡以及创意式零售，在招商过程中着重考虑“餐饮注重特色、酒吧注重个性、零售注重创意”。商业注重扎推以形成消费的目标性和标志性。“如果有一天，济南人商量去商量来今晚到哪里聚餐，有十分之三、四的人摆摆手说还是去红尚坊吧，那么，红尚坊就算是成功了。”

“售出”并非最终目的

　　“做商业地产完全不同于做住宅，住宅是拿地盖房定价销售，销售完毕就结束了，而商业地产并不是简单的售出。”凭借７年做商业地产的经验，阮伟华称商业地产成败的关键是项目定位及围绕定位目标的后期运营，商业地产项目的“最终价值体现在商家的盈利能力上”。

　　阮伟华认为这是一个很自然的过程，如果商家经营不赚钱，那房子就不值得房价；如果商家盈利丰厚，租金自然就跟着涨高，这时候，开发商才可以说项目是成功的，才能实现不动产的价值。

　　商业地产项目经常出现销售情况很好，但运营两年后却发现难以维持的现象。“其实商业地产的定位、设计、销售、招商、运营是一个整体，三者不能脱节。很多暴露的东西其实就是线路的脱节，做运营的做运营，做招商的做招商，所以之后肯定会出现这样那样的问题。”

　　一般来讲，商业地产的投资对象有投资和自营客两类，而商业地产后期运营则是以必要的手段整合、管理和更新商家，使之按照规划的目标发展，同时将整个楼盘的整体形象向外推广。

　　相比于其他商业地产项目，红尚坊的招商计划在三个月内完成。“我们并不着急出售，否则现在早已没有空位。红尚坊更倾向于结合市场扎实做好项目的硬件，短时间内收不回成本，却往往能获得商业地产的最大价值。”

　　
“新天地”与“城隍庙”的对决

　　阮伟华曾经与原上海新天地总经理、开发上海８号桥等诸多商业地产项目的香港时尚生活中心董事长黄翰宏讨论红尚坊的品牌形象。济南温润，也不比沪上性感，却也有足够的文化积淀。２００６年阮伟华曾经在省府前街的啤酒摊吃过龙虾，跟一位老济南侃了一顿饭的将军庙和状元府。他所犹豫的是，自己要建起的这座红尚坊，到底是城隍庙，还是上海新天地？前者基于济南老城区的地域特色，后者则更类似于旗袍与高跟鞋的融合。

　　“红尚坊与东邻的芙蓉街历史文化风貌保护区、西邻将军庙街历史文化风貌保护区一并规划为济南市‘泉城特色风貌区’，规划设计要求既能充分体现济南的历史文化风貌，同时又能进一步完善泉城路的商业配套功能。我突然明白，红尚坊做出来一定要像济南，而不是上海新天地，更不是城隍庙。”于是有了目前的建筑风格，青砖青瓦与低层院落式建筑布局，颇类似拆迁前的泉城路周边老街，而济南清代最“时髦”的小阳台也被移植到红尚坊的商铺墙外。

　　“２０００年以前，全国商业步行街的几乎没有休闲区，步行街在那时候开始转型。比如，淮海路每五年就会盘点一次，淘汰一些店铺，合并类似业态，引进新的时尚前沿，效果非常明显。而泉城路是济南核心区的商业步行街、商业区，转型升级也势在必行。”红尚坊是一座集新型休闲娱乐、时尚前沿展示、现代城市观光等功能的复合型商业区，在展示老济南历史文化和城市精神的同时，丰富泉城路核心商圈的文化内涵、完善城市商业功能。阮伟华认为核心商业区不能只满足居民衣食住行的需求，而应该引领城市时尚，服务整个城市、展示地区魅力。