商业地产改变济南

　　二套房贷首付提高至５０％、三套房贷停止发放、存贷款利率上调等房地产调控政策频出，使得住宅市场的投机性需求成为众矢之的，在这种背景之下，商业地产成了市场的宠儿。

　　除了政策因素，与宏观经济联系紧密的商业地产还受到经济发展的推动。新政下的商业地产发展已经受到业内的普遍关注，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？落户济南的商业地产项目将以何种方式改变济南商业格局？　

商业地产的价值

   “现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”一位业内人士这样告诉记者，在商业地产不甚明朗的２００９年，他操盘的写字楼投资组合市值回报近４０％。

　　济南商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证这位业内人士的判断。随着鲁商广场、万达广场、万豪国际星光天地、明湖新坊巷、红尚坊、泰府广场、山东国际商贸港、齐源大厦、东环商业广场等商业地产项目陆续入市，以及总建筑面积约５５万平米，集购物中心、商业街区、甲级写字楼、商务公寓、ｌｏｆｔ公寓、星级酒店等多种物业形态城市综合体动工兴建。同时，随着产业资金和外资还没有开始大量进入，商业地产的机会随着住房调控的开始渐入高潮。

　　其供给的大幅增加，除了看重整体经济的复苏和产业转移的庞大需求外，以高端电梯住宅为基础开发的区域商务中心有着庞大的市场潜在需求。而其单价低于周边住宅，出租收益却高于周边住宅，将吸引更多的资金进入这些区域寻找投资机会。商业地产的“抗调控能力”似乎也正在成为开发商和置业者看重的房地产投资新天地。不难发现，近期不论是最近广受关注北京ＣＢＤ核心区域的“中服地块”，还是２月１日成为上海“新地王”的外滩地块，都可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这无疑是经济发展和城市化的必然要求。

　　与此同时，济南市民的实际消费购买能力相比几年之前也有了显著提升。记者从《２０１０年济南市统计年鉴》中查到，２００９年济南城市居民人均可支配收入已达到２２７２１．１元，社会消费品零售总额达到１３５６．７亿元。但是目前来看，济南缺少优质、集约的大型消费平台，商业地产的发展明显不够。山东黄金地产旅游集团有限公司营销策划部经理李松年在接受采访时说：“济南居民的消费能力刚刚开始释放，按照目前的品牌规模，针对各层次消费者的许多消费品牌都还未能进入济南市场，一栋百货大楼满足一个地区消费需求的时代早已远去，济南的消费承载能力尚有很大的提升空间。”

　　济南商业地产分布也很不均匀。据了解，东部４０万平方米以上的大型居住社区已不下１０个，但商业配套如购物中心、超市卖场等却屈指可数。山东北大资源地产有限公司总经理助理王焕新表示，济南商业地产整体来看还没有形成规模，目前只是经历着板块内的繁荣，其分布既不利于城市的均衡发展，也不利于商家的长久经营。

价格倒挂，市场发育仍未成熟

　　调查人员称，自２００９年１月到２０１０年１０月，济南在售的底商均价平稳上涨，说明商业地产的投资价值在持续增长。

　　几乎与政策收紧过程同步，４月份以后，对商业地产的热炒声就在济南地产业内此起彼伏，轮番登场的论坛中，业内人士对商业地产普遍持乐观判断，甚至将２０１０年冠以“商业地产元年”的称号。他们认为，从政策层面，严厉的调控并未限制商业地产领域；而目前济南商业地产人均占有率在全国较低；商业地产的市场供给远未充足；现有的成熟商圈中，包括临街商铺在内的各类商业地产，其投资回报率较高。这些因素在调控政策收紧过程中将被逐渐放大。

　　以写字楼为主要业态的开发商中润投资相关负责人曾称，相当长一段时间内，济南商业地产与住宅市场呈现一种不平衡的价格倒挂，“包括写字楼在内的商业地产项目，每平米价格在１万元左右，而一些高端住宅项目，每平米已经超过１．５万元，一些豪宅项目价格更是突破２万元”。这位负责人认为，这种价格倒挂，是商业地产未发育成熟的典型表现，在住宅市场遭遇政策打压、前途未卜的情况下，商业地产客观上将获得一个成长、成熟的机会。

　　济南规模较大的地产调查公司——世联怡高１０月份的楼市统计数据显示，济南写字楼市场整体均价为１２０９８元／平米，同比去年上涨２１．６６％，底商均价２０５２３元／平米，同比去年上涨２１．７４％。
　　投资回报相对较高，政策没有起伏，这是一些有投资倾向的购房人动心商业地产的一个主要原因。

　　“商业地产的投资比住宅投资回报率高。”林明是济南一家二手房中介负责人，根据其多年的地产投资经验，林明测算说，目前包括底商、店中店在内的各类商业地产，年投资回报率在８％—１２％之间，以１００万元的商业地产投资为例，地段好的商业地产项目８年即可收回投资，而地段稍差一点，可能需要１２年左右。

　　济南一家股份制银行的个人信贷部负责人称，个人贷款发放的数据显示，自年初到１１月底，他们银行对普通购房者发放的贷款中，商铺购房者比例逐渐增高，１０月份比年初的时候大约增加了１０个百分点。这位负责人称，按照央行和银监会等监管机构下发的政策，个人购买商业地产，首付比例在５０％，贷款利率为基准利率的１．１倍，“政策从２００８年到现在未发生改变”，这也就是业内人士所说的，调控政策并未涉及商业地产。

　　
商业地产：改变商业，影响民生

　　每个城市都有自己的地标，如纽约的洛克菲勒中心、香港的国际金融中心、北京的国贸中心、上海的金茂大厦、深圳的万象城，等等。这样的地标，济南也需要。在本轮商务地产城市综合体投资热潮中，济南正大步快跑。

　　济南华强电子商城的开发商深圳华强股份公司的副总裁程一木表示，作为省会城市，济南的经济辐射面相当大。但从城建角度说，济南目前还没有形成较有影响的中央商务区，加快引入上规模的城市综合体和城市改造，是济南的一个主要任务。

　　万达广场的相关负责人对媒体表示，济南的商业模式已经到了变革的临界点。目前济南的商业模式还是以单体的购物中心形式为主，而包含“吃喝玩乐购”全业态的城市综合体，才是国内一线城市的主流商业模式。

　　就在万达广场开业的前两天，济南市政府与鲁商集团举行战略合作框架协议签约仪式，鲁商集团将开发文博中心项目、齐鲁宾馆项目等多个城市综合体。１１月初，由香港南益集团投资开发的济南天桥区官扎营宝华街片区改造项目正式奠基，这个毗邻济南火车站和长途汽车站最大的棚户区，将变成占地近３００亩的城市综合体。

　　还有正在兴建的恒隆广场、银座中心，等等。据悉，“十二五”期间，济南将在东部新区、西部新区、滨河新区三大片区建设包括万达广场在内的齐鲁外包城、华强电子商城等１６个城市综合体，总建筑面积将达７０００万平方米，成为济南服务业发展的新高地。

　　值得注意的是，本轮商业地产投资热潮并不单纯是因为城市发展的结果。政策的不断加压也使得一些开发商开始倾向于商业地产项目。多年之后，潘石屹 “弃宅从商”的理念终于在２０１０年楼市调控年，得到广泛认同和响应。四月份以来的一系列调控政策使得住宅市场遭到前所未有的严厉调控，许多开发商也开始纷纷转投商业地产。

　　有媒体报道，之前号称只做住宅的万科，已在全国多个城市完成对商业地产的投资，总额约达２６０亿元；万达集团１０月２９日宣布，斥资３００亿元进军长春商业地产；富力地产也表示，计划２０１１年将在全国８个城市开业１６家富力旗下酒店等等。

　　收益稳定，是推动开发商转战商业地产的一个非常重要的因素。从成本上看，开发商业地产的成本和住宅差不多，但从长远收益看，利润却比住宅高得多。商业地产对于许多房地产开发企业来说，是刚刚才被放到重要位置的一类物业产品，但仅仅是这“初长成”的产品，也让开发商们获益匪浅。
 

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通胀预期下的商铺投资法则

    那么对于个体消费者来说，在通货膨胀预期的压力下，商业地产是否会是可以替代商品房住宅的良好投资渠道？

　　商业地产的增值轨迹与住宅市场完全不同，普通住宅保值、增值是静态的，与住宅市场整体发展趋势直接相关。也就是说如果房地产大环境好，其增值也是正向的，买了房就能升值，具体增多少，可能跟地段、交通、房产的性质有关系。而商业地产则完全不同，商业地产必须通过经营来获得增值，它需要动态地去运作。也就是说，在同样的环境下，一个商业经营得好，就会增值，甚至大幅增值；而经营不好，即使大环境再好，也会出现贬值的情况。当然，后期经营效果如何，直接与前期规划设计、招商结果、经营理念等直接相连。所以，如果商业地产投资准确的话，则能够赢得比投资住宅市场更大的回报，但也有可能血本无归。

　　因此，个人投资商铺，就像投资其他理财产品一样，建议先学习商铺的有关知识，比如商业分哪些形式，是商场还是底商，是社区商业还是区域商业、城市商业，它的特点分别是什么；再比如了解各区域的商业特点，考察开发商、运营商，考察周边的人流，考察未来的发展空间，以及对比它目前的性价比等等。技巧方面，在同一商圈或者商业区域内不要盲目追求业态差异化，也就是说如果是服装中心，投资电子产品可能就不行，要与主业态一致或配套。