济南房价进入“万时代”

　　不久前，有网友发布了“房价版”《走进新时代》，称“总想对你表白，我的心情是多么无奈；总想对你倾诉，济南房价进入‘万时代’……”

　　近年，济南房价从未停止过上涨。随着市场回暖和全运会的召开，“万元”已不再是别墅的专利，一批高档住房单价过万，率先进入万元时代，使许多“观望族”不得不加入到“追高”行列。

“城市别墅”是各大房产商上半年主推产品，位置多在环线附近，单价多在万元以上

　　“室温２４度，湿度徘徊在４０％至６０％之间……”

　　崔文站在自己家的客厅里面对探测仪，心里有说不出的舒适。自从今年７月入住以来，崔文对天泰·太阳树的各方面都很满意，特别是家里湿度适宜，让人觉得空气中到处充满负离子。

　　当初，崔文是以“堪比别墅”价格买下的天泰·太阳树一套普通公寓，成为朋友中最先摘取“万元房”的人。但据公开资料显示，此项目曾卖出过每平方米１２０００元的价格。除了位置较好、配套齐全之外，崔文对《齐鲁周刊》记者称最看重的是天泰“冬天不冷，夏天不热”的“高科技”概念。作为年逾不惑的商界人士，崔文上有老下有小，都是“身体状况不稳定的年纪，适宜的室温和固定的加湿系统非常重要”。

　　据悉，１０月底天泰·太阳树二期也将开盘，主要有１５５和２０６两种户型，每平方米的均价在１１０００元到１２０００元之间，比较之下崔文的房子已经小幅升值。“我问过置业顾问，这个项目很有可能一开盘就清盘，”崔文告诉《齐鲁周刊》记者，“目前看，万元房在济南会越来越有市场，这房子买的还挺值。”

　　据了解，今年上半年，济南楼市一直处于狂飙突进状态，特别是一些品质好、位置好的高档楼盘放量上市。据媒体报道，“城市别墅”是各大房产商上半年主推产品，这些别墅位置多在环线附近，单价也多在万元以上。济南雅新房地产有限公司开发的城市别墅项目御景山墅，所处区域是济南的龙脉之端，属于传统上风上水的尊贵板块，而且比邻中润世纪城、名士豪庭、中建文化城、港澳花园等新兴高档楼盘，其叠加别墅价格在８０００元到１３０００元之间。而外海蝶泉山庄的联排别墅，同样因为位置和房子的品质好，每平方米均价达到了１１０００元。千佛山熙园、国华东方美郡的别墅也几乎告罄，单价亦不低于１１０００元。

    与上述别墅项目悄然破万不同，很多像天泰·太阳树一样的“非别墅”高档楼盘，也提前步入“万时代”。济南信立怡高策研中心监测显示，因为城市中心区域可开发地块少，济南万达广场、文华园、银丰花园等城区房价都已过万。位于历山路上的历山名郡，２００６年４月至２００８年５月底，每平方米均价仅为６３００元，但如已达到９９００元，最高价已超过１０３００元。另外，海尔绿城·全运村、大舜天成等楼盘，则借助全运村、山水房等概念，也都跨入了万元行列。

　　“经过近一年多的沉淀，济南楼市积蓄了深厚的刚性购房需求，看到房价下降无望的时候，这股需求便集体爆发。”新浪乐居的张朝友对《齐鲁周刊》记者称，济南楼市的需求绝大部分都是以自住为主，纯粹性房产投资所占比例其实很小，加之济南楼市泡沫很少，就促成了目前楼市的火爆局面。而高档楼盘“在独特优势方面提炼出一些概念，比之普通项目也就更多了诱惑力，价格自然水涨船高，‘破万’便在情理之中了”。

　　“每个时代都有超前的人群，就像农业时代也有人开汽车一样。”山东大学房地产研究中心李铁岗教授告诉《齐鲁周刊》记者，不同的人收入差距很大，“万元房”确实有需求者存在，再过十几年，每平方米２万元、３万元的房子都会有。长期来看，经济发展会造就出更多高收入群体，越来越多的高价房也就会变得十分平常。

“后全运”时代和许多企业总部东移，助推东部“万元房”成正比增加

　　“住东不住西，住南不住北”，这一直是济南人的居住习惯。东部是济南市民安家、置业的首选。记者采访中发现，大多数有购房需求的消费者有在东部置业计划：“因为全运会，东部各项配套设施得到很好的建设，居住氛围有优势。”因此，落户东城，已成为济南人的“时尚”。

　　据一家房产顾问公司调查统计，今年３月至９月，济南东部楼盘成交总量占济南市区楼盘成交总量的四成。在全运利好促动下，“海尔、黄金、中海、海信、鑫苑等一系列品牌开发商纷纷在东部拿地，拓展东部市场，且楼盘多是准现房，比城中心的期房还有吸引力”。

    记者了解到，全运会对济南特别是东部城市建设的推动尤为显著。目前，东部城区已经完善了道路网络，省博物馆新馆、省档案馆新馆、省立医院东院以及商务酒店、写字楼等公共设施，也在一定程度上有很大提升。另外，大量企业总部向东部迁移，也成为购房者看好东部前景的重要条件。据了解，重汽集团、山东黄金、鲁信、鲁银、国电等大型企业的总部，已经或即将向东部迁移，一些保险公司、银行等金融机构的区域总部，也将在东部驻防。相关房产人士告诉《齐鲁周刊》记者，大量“企业总部东移，是济南后全运时代东部楼市持续火热的基础，其东部万元房也将会成正比增加”。

　　据了解，如今东部有现代逸城、名士豪庭、原山九号，以及正大城市花园等在建或筹建项目，虽然目前有些单价并未公布，但这些楼盘无疑搭上了“后全运”战车，成了最有潜力的“万元房”。

　　“房地产价值一般有三个因素决定。真实价值、潜在价值和已实现价值，现在看来，‘万元房’特别是东部‘万元房’，已实现的价值要等于、或稍微高于真实价值，而其潜在价值也在不断提升。全运会结束后的两三年时间里，济南房市很少有下降的可能性，在这样一个楼市的平稳期，‘万元房’的价值也将趋于正常化。”山东大学李铁岗教授对《齐鲁周刊》记者如此称。

    也有相关房地产业内人士分析，除去全运利好，房产项目与城市建设相适应，也是“万元房”发展的必然优势。万达广场项目有关负责人告诉《齐鲁周刊》记者，位于市中区的万达广场项目，主要配合市中区打造金融商务区，目标人群也多以周边电力、投资、银行等行业的高端客户为主，无论是房子的建造品质、居住环境，还是居住人群的端位，都朝着高价定位。因此，“这种楼盘出现‘万元房’，一点也不奇怪”。

     “东部将成为科教政务中心，西部会是物流客运中心，南部则倾向于休闲。当然，济南城市区域的热点不能过分突出全运会的带动作用，而应该根据特点各自发展。”李铁岗教授说，房子同样如此，谁也不能保证将来西客站旁边崛起的楼盘就不会超万元。

    
３００平方米的房子总价高达６１０万，买家多是全额付款的“有产阶级”

　　“临近两座富于济南特色的山：母牛山和回龙山；往南５公里，有龙洞原始森林和龙泉湖水库。这些济南人不熟悉的景区是全运村的后花园，而从全运村到市中心不过半小时车程，还有园区内引人的白玉兰、银杏、云杉……现在全国媒体镜头瞄准全运村，相当于全民监督，我有什么不放心？”作为海尔绿城全运村的业主之一，刘女士描述着人们对全运村的青睐。

　　应该说，全运村是济南最著名的“万元房”，曾经在开盘当天拍出过每平方米１５０００元的价格。同样，与这种价格相适应的是可直接入住的精装修户型，已建成的四座景观游泳池，以及其它在媒体镜头中频频出现的各种美好细节。

　　据悉，全运村园林景观项目成本是每平方米５００元，而相关调查显示，普通楼盘此项成本大约每平方米是１５０－２００元。“羊毛只能出在羊身上，这种高品质必然需要业主买单，一套１７０平方米的住宅，自然需要两百万元以上的代价。”一业内人士如此说。

　　济南信立怡高策研中心市场研究部负责人李臻告诉《齐鲁周刊》记者，在他们监测的“万元房”楼盘中，购买者私营业主占５０％左右，此外还有一些传统性的高收入群体，如医生、大学教授等。
　　“我们的业主多是二次甚至三次购房者，他们有专业精准的购房知识，以及独到挑剔的眼光。”海尔绿城全运村策划主管万鹏华接受《齐鲁周刊》记者采访时称，自己更习惯于将业主称呼为“买家”，她说这些“买家”往往是能够一手拿出百万元全额付款的“有产阶级”。

　　有相关业内人士也对记者称，从近期济南楼市高端楼盘销售情况看，“存在部分‘不露富’的购房者，他们的存在是对高档楼盘的大力支撑和支持，不看价格看品质是他们的最显著特征”。据了解，济南最贵楼盘中一套“３００平方米的房子总售价高达６１０万元，而这些购买者竟然眼睛都不会眨一眨”。

　　一栋距离黑虎泉只有２０米远的４层独体楼房，其中３层和４层为复式结构，每层４户，共有１２户。入口处摆放着几个石磨和石头做成的水槽，小区内有花有草，有水有石。站在露台三四层的展台上北望，黑虎泉在丛林掩映间若隐若现，护城河、解放阁景色尽收眼底。相关人士对《齐鲁周刊》记者称，此楼盘“销售极为低调，对外没有任何宣传，俨然一副世外桃源架势”。每平米近２万元的价格，远非一般人能承受，但“某种程度上讲，业主们购买的并不仅仅是一套房子，而是徜徉于黑虎泉畔的那种骨子里的富人情结”。

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保险资金将进入房地产市场

    １０月１日，新《保险法》将开始实施。与原保险法相比，其最大的亮点是保险资金运用形式新增“不动产”。新《保险法》将启动的２０００多亿元资金中，又将有多少流向商业地产投资市场呢？

    尽管相关细则尚未出台，但国寿、平安和人保等保险巨头已经开始积极布局，纷纷开展与大型房地产集团的战略合作。业内人士指出，不动产投资渠道的开拓将有利于实现保险长期资金的合理配置，为保险公司带来长期稳定的收入。

    然而，就在保险业为不动产投资开闸兴奋不已时，房地产市场却比较平静。中国房地产协会副会长顾云昌表示，总体来说，保险资金进入房地产市场的信息是利好消息，但这种注入的关键，是看资金进入房地产什么领域。 

    “如果保险资金出手购买房产，会使销售更旺盛，一方面来说支撑了购买力，另一方面也可能会进一步推高房价；如果进入了开发的领域，对开发商来说资金更充裕了，融资更容易了，会相应增加供应量。”顾云昌相对倾向于险资进入开发领域，“增加供应量不是坏事。现在大家担心房价涨得太快，那么加大供应量，供求关系相对平衡了，房价也就相对均衡了。所以资金进入开发领域的话，既有利于房价的稳定，又有利于保增长。”

    中央财经大学保险学院院长郝演苏认为，新《保险法》不会在市场上引起很大的反应。他表示，中国保险资金进入股市１０％的额度从来没有用足过，且不是每家保险公司都会进入房地产市场，新规对房地产市场格局的影响不会很大。