谢国忠：我为什么说五年内房价会降五成？

本刊专访——

    乍寒还暖时节，玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠高调宣称：“未来五年大城市房价平均跌一半。”作出如此判断依据是什么？中国房地产市场泡沫还有几何？其走向又当如何？近日，《齐鲁周刊》记者就此采访了谢国忠。

现阶段，买房不如租房

　　《齐鲁周刊》：您为何给中国房价下跌五成加一个“五年”时限？

　　谢国忠：因为各个地区房地产调整都会有不同的年限。２００６年美国房价下跌见底了，房价一年跌了不到１０％就快速下滑，跌到２０％多又停下来，现在房价又在下滑，也就是说美国房价花４年时间跌了３０％；日本的例子更极端，调整了二十年，每年掉跌７％；中国香港房地产的调整要快一些，因为其利息自己无法控制，利息上去后房地产跌一半才花了一年时间。这一半的基础上又跌了一半，花了三年多时间。从１９９９年下半年到２０００年回升，后来又继续下跌，最终见底是２００３年５月。而中国内地的调整，很可能也需要四五年的时间。

　　《齐鲁周刊》：您认为未来５年大城市房价下降一半，是如何判断的？

　　谢国忠：从信贷政策上看，政府仍然没有放宽对二、三套房的贷款限制，最有潜力的买房者受到了制约。这些买房者并没有足够的现金，他们主要依靠贷款买房。因此，房价已缺乏上涨的动力。另外，在人民币汇率争论中，货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市，而且将要持续五年时间。在这种情况下，就要看投资的现金回报。现在没有涨价的预期，租金回报率和收入房价比就变成了决定性因素。而中国的住宅房一般是７０年的使用权，每年约有２％的折旧率，加上很多房子的质量并不出色，折旧率有可能达到３％。如此一 来，如果投资回报率在２－３个百分点，也就等于零回报。我认为正常的租金回报率应该在５％以上，美国是７％，德国、日本也都在７％以上。当然，在工资涨得快的城市房租回报率可以低一些，但考虑到３％的折旧，５％的回报率是应该的。如此看，现阶段买房不如租房。

概念和数据都有虚假性

　　《齐鲁周刊》：各类数据显示，即便国家一直在调控，商品房的成交量却不断上涨，目前的舆论是刚性需求依然存在，您怎么看？

　　谢国忠：什么是刚性需求？这是一种无法证实的说法。中国的城市化正在进行，会有大量人口涌入城市，问题是两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。就上海而言，我看到的情况是不断攀升的成交量主要满足二、三套房和拆迁者需求。调查显示，不住上海的外地人来买房、甚至二、三套房的能占到全部买房者的六七成。中国的房子从供应来说是足够的，不能说已经绝对过剩，但是人均有２０平方米，已经相当不错了，但问题就在这里——真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人又不缺房子住，却又在不断地买房子。

　　另外，公布的数据往往也有虚假性。所谓的“买房”往往买的是期房，在数据上显示出来，成交了多少其实是指去年或者前年的状况。

　　《齐鲁周刊》：那中小城市的状况如何？

　　谢国忠：中小型城市的房价如同股票市场里时常出现的各种新兴板块，是在炒作概念。现在开发商进驻中小城市就如同蓝筹股炒完了去炒小股票一样，他们买不起大城市的地，只好转向中小城市，并通过买地把钱注入到这个地方，推动当地经济运转和房价上涨。美国纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比相差１０倍，为什么？人都向大城市走，在某种程度上中小型城市的房地产是没有投资价值的。当然，现阶段中小城市的房价有可能创新高，就像股指高点过后小股票还有可能上涨。这是炒的概念，不是价值概念，两者的价值无法相提并论。

投机者像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮

　　《齐鲁周刊》：中国房地产的泡沫怎么形成又将如何破灭？

　　谢国忠：今天的房地产泡沫始于２００７年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为它也会在瞬间破灭，但最近的事态发展改变了我的观点。政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能，泡沫只会慢慢泄气。现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于２０１２年加快步伐，届时中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以７％－８％的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。

　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出来。

　　《齐鲁周刊》：近年，您的每一个观点都会将您置于风口浪尖，您怎么看？

　　谢国忠：十几年前我在凤凰卫视做节目时，一些地方官员跟我说：“我的经济学知识都是从你那儿来的，听你在凤凰卫视讲的还挺有道理，而且还听得懂。”如今我给彭博社写文章，读者多是基金经理。我给财新写，那里会有好多小股民看，那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。对于房地产市场的各种预测，无非是唱多和唱衰两种方向，各人都有各自观点且都可以发表，听众选择自己喜欢的就可以了。