高房价和我无关，土地制度是根本

　　今天很多人都在这，我们希望把2003年开始的所有进行评估，看看为什么这么多年，房地产市场不但没有调好，还越调越烂。这个我们可能在今年年底，也可能在一个时间里会发布我们的研究报告。

　　我们这轮调控什么，是调控房价、调控结构还是调控通胀?结构上能进行调整，我们都需要转型，转什么，是转结构，住宅传统产业变成商业，变成“芭蕾雨”?我们的土地约定，每年就供应这么多商业用地，剩余的就是住宅用地，要想把结构都调整为商业结构，那就把所有人都打死，因为只有30%用在商业地产，土地也就这么多。也有人说可以转为旅游，可能转为岛，中国有几个岛，也就一个海南岛。

　　旅游不可能成为全国性转型的东西，还有人提出养老，即使结构上调整了，养老比重也不到10%，世界各国也如此。如果没有养老保险，养老产业也是很难做的，单独卖还会变成住宅房地产。就像中国说结构调整一样，都想说转入高科技，都转入可能吗，美国硅谷也就那么一点，不可能都转为。

　　我们现在看到的是通胀，通胀问题很大，可能6月份会更高一些，虽然还没有宣布。四个国家都在膨胀，有的达到12点几，13点几，我个人觉得宏观调控就是调节总供给和总需求的关系。但我们现在的宏观调控似乎是要拉平经济，严格来说我们叫做用限价、限购等等办法来抑制一个单一目标就是房价。前两天北京新上任的主任，邀请我们和刘晓光去吃饭，要求我们降价，换句话说我不知道我们应该执行政府的政策还是不应该执行政府的政策，这里一个最大的目标就是，如果房地产开发把目标都集中于房价上，一定会生产最烂的房子。过去说房地产只有30年寿命，经过这一轮可能只有10年、20年的寿命了。因为以价格为导向的结果就更不要说什么节能、环保、高科技了。所以，以房价调整的结果一定是一个错误的结果。

　　现在我们除了个别城市限制条件之外，是不是面向全国谁也不知道。但实际上我们的银行、双色球预测特别对个人住房限贷，已从个别城市绵延到全国，在中国差异这么大的情况下，用一个办法会出现什么结果，也许有人会说我们会稳中有降，我们现在同比和环比都趋于下降。另外，4%的高增长投资能不能维持，如果我们持续的过程，都希望用保障性住房弥补商品房的下降，也许能成功，也许不成功，因为保障性住房缺钱，而上半年更多的因为去年开发商把房子都卖了，今年要保证按期交房子，原本卖代的房子完工后怎么办，也就是开始的时候会出现问题，我们也没有看到土地增长的供应，最后导致财政出现困难，很多地方都涉及到能不能卖出地，能不能卖出好价的问题，我们的政府决定用土地收入的10%用于教育，也就是所有人看到土地价格的增长，中间要分一杯羹，下一次可能决定拿出10%用于养老、再决定用于医疗，反正都在摊这块肥肉。

　　大家说今年政策可能不会变了，明年也可能不会变了，我觉得不要期望政策短期会变，一直到撞南墙的时候才会回头，否认最后导致的结果是恶性竞争的结果，恶性竞争的结果不同于2008年，2008年是外部不好内部也不好，今年是内部很好，外部也没那么差，没有那么多进出口企业的破产，为什么房子要下去，这个是莫名其妙的事。从历史各国看，在经济高增长情况下，房地产没有一个国家会断，这个是悖论的东西，但我们现在恰恰是要让中国的房地产迅速掉下去，给大家一个笑脸。

　　(本文为作者在三亚博鳌21世纪房地产论坛上的主题演讲)